Dos bancos más podrían apostar por créditos para vivienda social de más de S/ 340 mil

En conversación con Gestión, el gerente general del FMV, Carlos Enrique Falla Avellaneda, detalló las medidas que se están implementando para acelerar las colocaciones de créditos hipotecarios, así como las propuestas para nuevos mecanismos vinculados al sector.

-El FMV se vio involucrado en un escándalo vinculado al supuesto favorecimiento a una empresa. ¿Diría usted que desde que inició su gestión se han tomado medidas para que una situación como esta no se repita?

Como administración tenemos un tiempo relativamente corto, estamos desde medidados de julio. Lo primero que hicimos fue reorganizar el FMV, haciendo un cambio de toda la plana gerencial. Eso ha implicado que se incorpore gente que viene del mundo corporativo con ideas completamente distintas, nuevas, con un ímpetu de sacar adelante la entidad.

Lo segundo fue empezar a implementar el ISO 37001, que es el de gestón antisoborno; hace unos días nos dieron la buena noticia que en los próximos días vamos a tener la certificación. Además, estamos en la etapa final de implementar el ISO 9001, que es el de gestión de calidad.

Como FMV hemos buscado modernizar la entidad. Estamos justamente trabajando en una sistematización de todos los procesos. Es un tema complejo porque hoy el 90% de todo lo que hacemos se hace a nivel manual.

-¿Esta sistematización cuánto tiempo les va a tomar?

Ya empezamos y nos va a tomar unos seis meses pasar de un proceso casi 100% manual a un proceso híbrido, entre manual y digital. Esperaría que hacia abril o mayo del 2024 tengamos buena parte de nuestros procesos implementados de manera automatizada.

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Proyecciones

-¿Cuáles son las metas para el cierre del año? Diferentes actores del sector mostraron preocupación por las colocaciones de Techo Propio, que -argumentaron- cayeron por lo sucedido con la empresa imobiliaria Markagroup.

Como FMV podemos decir que en los meses que tenemos hemos podido tomar acción y reactivar en la mayor medida la gestión para colocar más bonos (habitacionales) y créditos. Proyectamos que la entrega del Bono de Buen Pagador (BBP), básicamente de crédito MiVivienda, cierre en niveles similares a los del 2022; unos 9,500 BBP. Y, para el caso del Bono Familiar Habitacional (BFH) para Sitio Propio, cerraremos en unos 20,400 bonos, que implica un crecimiento marginal de 1% respecto al año anterior.

Donde sí hemos tenido un impacto es en los proyectos de BFH Adquisición Vivienda Nueva (AVN), ese segmento de proyectos había sido colisionados con la mala gestión anterior y el caso de Markagroup. Ahí hemos tenido un impacto sustantivo por una razón: hemos tenido que parar para mejorar y empezar desde cero con una nueva política de fideicomiso. En ese ámbito, vamos a tener una caída como de 40%. Pero, nuestra proyección para el 2024 es alentadora.

-¿Qué prevén para el 2024?

Estamos proyectando cerrar el 2023 con cerca de 40,000 bonos colocados. Para el 2024, prevemos más de 11,000 BBP; 10,200 BFH-AVN; y 26,000 para BFH-Sitio Propio. La suma total nos da cerca de 50,000 bonos colocados con el presupuesto que tenemos.

-El presupuesto público 2024 no contempló recursos para el BBP.

Los 50,000 bonos proyectados son una cifra preliminar en base a los recursos disponibles que tenemos a la fecha. Entiendo que hay una conversación en curso entre el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) y el Ministerio de Economía y Finanzasa (MEF), que va a permitir aumentar sustancialmente esa capacidad. El fondo como tal está preparado para poder llegar a colocar los 120,000 bonos que es el objetivo del sector. Estamos listos, tenemos las capacidades técnicas, operativas, para hacerlo sin ningún problema. Estamos a la expectativa de cómo se resuelva finalmente la asignación presupuestal.

-¿Qué se proyecta en cuanto a los créditos hipotecarios entregados?

Prevemos cerrar este año con S/ 2,100 millones de créditos colocados, que equivalen a 11,500 créditos. Para el próximo año nuestra proyección es muy alentadora: S/ 2,400 millones de créditos colocados que equivalen a 13,800 créditos.

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Fideicomiso

-Mencionó que tras lo sucedido con Markagroup, se aprobó una nueva política de fideicomiso. ¿Podría detallar sobre ello?

El FMV lanzó la nueva política de fideicomisos. Básicamente buscamos reflotar la modalidad de AVN mitigando cualquier potencial situación de corrupción como se vio meses anteriores. Además, buscamos propiciar que los promotores inmobiliarios generen muchos más proyectos de vivienda social bajo este mecanismo sin necesidad de ampliar líneas bancarias.

Acá hago una comparación muy simple: el mecanismo tradicional para AVN pide una cobertura bancaria al 110%, mientras que con la nueva política solo se requerirá cobertura en cartas fianzas por el 20% del costo del proyecto. Con esto vamos a facultar a los promotores inmobiliarios que puedan quintuplicar la capacidad de generar proyectos de vivienda social utilizando sus mismas líneas de créditos. Esto es para nosotros un hito importante y para los promotores mucho más porque van a poder ejecutar muchos más proyectos sin comprometer sus niveles de endeudamiento.

-¿Ya hay proyectos bajo este nuevo esquema?

Ha habido una socialización con buena receptividad por parte de los gremios inmobiliarios, el interés ha estado siempre pues los promotores están buscando nuevos mecanismos para seguir haciendo vivienda social sin tener que llegar al tope de sus líneas de crédito, por lo cual creemos que este mecanismo va a ser exitoso desde ahora y en los próximos años.

-¿Por qué no funcionó el mecanismo anterior?

Hubo dos aristas que no estuvieron bien cubiertas. La primera es que no tuvieron mecanismos de validación de la experiencia y carácter de los promotores inmobiliarios interesados en este mecanismo de vivienda. El segundo fue que se redujeron los requisitos desde el punto de vista de aporte para iniciar proyectos de este tipo. Al tener una revisión un poco laxa de requisitos en cuando a experiencia, capacidad de construcción, aunado a una reducción de aportes para iniciar proyectos, es donde se presentaron estas situaciones como las que vivimos con Markagroup.

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Tasas de fondeo

-¿Qué acciones están tomando para conseguir tasas de fondeo atractivas?

Somos un banco de segundo piso. Ya estamos trabajando muy dinámicamente con diversos stakeholders para proveernos de recursos que nos permitan atender a la banca con fondos para que coloquen los créditos hipotecarios. Acabamos de cerrar operaciones con un banco local y uno exterior, estamos firmando un convenio con dos multilaterales europeas que nos van a ermitir levantar S/ 600 millones.

Al mismo tiempo tenemos conversaciones con 10 entidades financieras tanto del sector local como internacional para levantar los recursos que necesitamos. El FMV proyecta recursos para créditos de hasta S/ 2,400 millones el próximo año. Ya estamos trabajando para poder fondearlos en las mejores condiciones.

-La tasa de interés del FMV era menor a la de la banca tradicional, pero esta curva ya parece haberse revertido.

El FMV va dirigido a un segmento más social de la población, por lo que tuvo tasas de interés que están algunos puntos porcentuales sobre la tasa del mercado. Sin embargo, en los últimos 12 a 14 meses, hubo una inversión de la curva en la cual el FMV tuvo tasas por debajo de la tasa del mercado.

Eso último ya se revirtió. Vemos como proyección de que esa tendencia (donde el FMV tiene mayores tasas) se va a mantener, es la natural. Como decía, nuestro producto va a un segmento poblacional con un riesgo crediticio más alto. Lo que estamos haciendo es procurar los mejores mecanismos de fondeo para que esa diferencia sea la más corta posible, con lo cual el fondeo del FMV siga siendo atractivo.

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Entidades financieras y la vivienda social

-El FMV tenía un mecanismo donde las entidades financieras podían dar el crédito hipotecario para vivienda social con recursos propios y ustedes daban el bono así como la Cobertura de Riesgo Crediticio (CRC). Con las tasas del FMV bajas, no se usó, pero ahora que el fondo de las entidades financieras es más barato, ¿se podría dinamizar?

Estamos trabajando en muchas iniciativas para promover el crédito. Una de ellas justamente es celebrar contratos o convenios con la banca comercial que permitan, utilizando su propio fondeo, acceder a los beneficios y atributos del FMV, que incluyen el bono, flexibilidad para que los promotores construyan bajos los parámetros del nuestra entidad, entre otros atributos. De hecho ya tenemos interés de algunos bancos para activar este convenio en el rango (de precios de vivienda) entre 1 a 4. (Estas son viviendas desde S/ 65,200 a S/ 343,900).

-¿Apuntan también al tramo 5 (viviendas desde S/ 343,900 a alrededor de S/450,000)?

Hace menos de un mes firmamos el primer convenio con un banco para que ellos coloquen créditos en el tramo 5 con sus propios recursos utilizando el acceso a los atributos del crédito MiVivienda. De hecho, cerramos hace poco el segundo convenio con otro banco y estamos en francas conversaciones con otros dos bancos del sistema para cerrar este año. Como decía, además estamos ahora mismo trabajando para incorporar ese convenio en los tramos 1 a 4 permitiendo que las entidades financieras colocar con su propio fondeo pero acceder a los beneficios del crédito MiVivienda.

-Anteriormente hubo toda una discusión sobre si las viviendas de tramo 5 eran o no vivienda social. ¿Son vivienda social?

El tramo cinco está enfocado en viviendas desde S/ 340,000 a S/ 450,000 aproximadamente. Esta no es una vivienda de segmento A, es de media baja. Entonces, nosotros como fondo en aras de optimizar el uso de los recursos no podemos seguir fondeando esto directamente. Pero, el hecho de darle el servicio de CRC les permite a las entidades financieras y a los promotores inmobiliarios acceder a todos los beneficios de un crédito MiVivienda. Pero recordar que el tramo 5 nunca tuvo bono habitacional (pero sí recibiría todos los otros beneficios del FMV).

SOBRE EL AUTOR

Whitney Miñán

Editora de Economía y Finanzas del diario Gestión. Licenciada en Ciencias de la Comunicación. Con 9 años de experiencia profesional en el rubro.