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La inversión en inmuebles siempre ha sido una forma de evitar los efectos negativos de las crisis. Según un estudio de National Bureau of Economic Research (NBER), en los últimos 150 años la inversión en activos inmobiliarios ha sido superior incluso a las acciones, estas últimas muy volátiles. Así, los bienes raíces se caracterizan por ser activos de resguardo de valor, dado que la valorización del inmueble suele crecer con la inflación. Además, los precios de los inmuebles no suelen tener la volatilidad de los mercados financieros.
Y es que el sector ha venido recuperándose tras la pandemia y ha tenido el mayor crecimiento de la economía durante el 2021 (+35%), a pesar de todo, incluso de la coyuntura política. Para el futuro, las expectativas son de estabilidad para este año y una mejora hacia el 2023.
Juan Carlos Tassara, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), comenta que lo principal es que se invierta con la asesoría de los expertos del sector, inmobiliarias con un gran track record y con fondos de inversión con resultados positivos. Para realizar esta inversión, se debe tomar en cuenta la ubicación del inmueble, en una zona de alto tránsito, corporativa o turística, y, a la vez, que ofrezca buena imagen urbana y accesibilidad.
“Cada activo tiene sus propias particularidades; las oficinas generalmente pueden tener una mayor valoración, pero una dificultad más alta en colocar, especialmente con la alta vacancia. Por otro lado, en el caso de las viviendas, se debe recordar la enorme demanda insatisfecha que existe en el país, lo que genera una demanda por alquiler y, a la vez, por comprarlas”, explica.
Tassara indica que, según una encuesta de ASEI, a inicios del 2022 41% de los habitantes de vivienda son inquilinos. Asimismo, Lima es una ciudad en crecimiento, y eso genera que la apreciación se mantenga en el futuro.
Por su parte, Jorge Campos Mirez, partner en Proper, afirma que invertir en vivienda de clase media es lo más sólido y defensivo, dado que ese segmento concentra el grueso de la demanda de vivienda insatisfecha en las economías emergentes. “Ello hace que la demanda de alquiler en este segmento sea constante y se puede encontrar inquilinos con ingresos formales y con buen historial crediticio, que no tienen una vivienda propia por falta de capital para su cuota inicial, pero con capacidad para pagar por una vivienda de calidad todos los meses”, dice.
De acuerdo con los cálculos del ejecutivo, en un inmueble de sector medio, en un rango de entre S/ 250.000 y S/ 450.000, el alquiler suele estar muy cerca de la cuota hipotecaria, con lo que el inmueble se pagaría solo. Ello le permite al inversionista construir capital todos los meses con la amortización de la deuda y una ganancia de capital del 100% de la apreciación del inmueble.
Para Jorge Fernández, director ejecutivo de Soho Inmobiliaria, los inversionistas deben asegurarse de que la inmobiliaria que desarrolla el proyecto tenga una trayectoria de entregas concluidas exitosamente. Además, recomienda buscar alternativas en zonas de revaloración sostenida y analizar detalladamente la información que permita proyectar un estimado de renta anual a percibir por el inmueble, y, así, comprobar que el retorno sobre la inversión se encuentre dentro de un rango esperado.
“Los inmuebles son una alternativa sólida de protección del capital en el largo plazo. En periodos de inestabilidad, lo recomendable es refugiarse en activos financieros que tengan una acotada afectación en el tiempo a la especulación propia de los periodos de incertidumbre”, puntualizó.
OPINIÓN
Inmuebles e inflación
Por Juan Francisco Aranda, vicepresidente de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital
Hace unas semanas, los indicadores de Estados Unidos cifraban la inflación por encima del 9% (la más alta en 41 años), y en 8% para el Perú.
Estos datos tienen bastante implicancia para los bienes raíces. Primero porque hay un incremento de las tasas de la FED y, por ende, en las tasas de encaje en el Perú, que se necesitan para frenar el alza de precios.
Una subida de tasas alta y en corto tiempo afecta negativamente el crecimiento de un país y, por consiguiente, puede incrementar el riesgo de recesión, impactando el flujo de capital hacia diferentes tipos de propiedades con rentas estabilizadas. ¿Qué significa esto para el mercado de bienes raíces?
Primero, que el capital se va a direccionar a activos que son percibidos de baja volatilidad, lo cual es positivo. Segundo, que las crecientes tasas de interés hacen los créditos hipotecarios más caros y los comparables de retorno de bienes raíces más atractivos. Esto último afectaría a diversos mercados inmobiliarios de diferente manera, con la connotación en general de buscar activos con mayores retornos.
Además, la protección inflacionaria de los activos de bienes raíces es su mayor punto a favor, debido a la naturaleza de los contratos de arrendamiento (y no necesariamente por una apreciación de capital). Esto resulta más favorable para los propietarios de activos en renta versus los de venta.
Finalmente, el capital se va a direccionar a activos que tengan potencial de mayor upside en sus rentas.
Por esto, los inversionistas necesitan mirar todo el panorama y concentrarse en el horizonte de inversión.