La Molina tiene potencial para mover US$ 200 millones en malls, ¿cuántos m2 podría desarrollar?

Ernesto Aramburú, director de A&M, aseguró a Gestión que se podría desarrollar un total de 88,000 m2 de superficie bruta arrendable (GLA, por sus siglas en inglés) en nuevos centros comerciales por el potencial de ventas señalado líneas arriba, que toma en cuenta la canibalización que puede darse por la competencia de otros importantes malls de distritos cercanos, como el Jockey Plaza. Sin considerar este riesgo, el potencial de ventas sería de US$ 260 millones y el desarrollo de metros cuadrados de hasta 106,000.

Añadió que, al margen de ello, actualmente La Molina cuenta con unos 40,000 m2 de GLA en centros comerciales menos modernos, como Plaza Camacho, Patio Panorama, Molina Plaza y algunos strip centers.

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Los proyectos ya conocidos de Parque Arauco (Parque La Molina) y Cencosud (Portal La Molina) tomarían en conjunto 53,000 m2 de los 88,000 m2 señalados, por lo cual quedaría potencial para desarrollar 35,000 m2 más en nuevos proyectos, agregó el experto.

Aramburú aclaró que el mencionado potencial de venta, y por ende el de desarrollo de metros cuadrados, corresponde a un periodo de desempeño regular de la economía, pues recientemente el menor crecimiento del país está afectando las ventas retail, principalmente de las categorías moda y calzado. “En la coyuntura actual, el potencial de desarrollo de metros cuadrados ya estaría copado por los proyectos de Parque Arauco y Cencosud. Cuando la situación mejore seguramente se desarrollarán nuevos proyectos”, dijo Aramburú.

En cuanto a terrenos adecuados para el desarrollo de nuevos malls, las áreas existentes superan largamente al señalado potencial de 35,000 m2, según indicó a Gestión Luis Sánchez, consultor senior de Investigación y Consultoría de Jones Lang LaSalle (JLL).

El potencial de ventas de los malls de Cencosud y Parque Arauco

Sánchez sostuvo que, debido a los altos tickets de compra propios del distrito, el centro comercial Portal La Molina (de 8,000 m2 de GLA) y Parque La Molina (de 16,0002) tendrían un potencial de ventas similar al de La Rambla de San Borja, de Urbanova, a pesar de que este es de mayor tamaño pues es un mall regional.

Asimismo, Juan Manuel Muñoz, gerente general de A&M, resaltó que La Molina es un distrito cerrado con prácticamente dos vías de acceso y elevado tráfico, lo cual juega a favor de que la población busque la autosuficiencia en sus actividades comerciales y en varios otros aspectos.

Por su parte, Percy Vigil, ex gerente general de Megaplaza y experto en retail, indicó que hasta ahora muchos de los habitantes de La Molina se desplazan hasta Surco u otros distritos cercanos para realizar sus compras, pues en La Molina la oferta de retail es muy limitada o poco moderna. “El consumidor va a evaluar si sigue movilizándose hacia otros distritos, con la gran incomodidad que eso implica, o prueba algo nuevo. Este cambio no se da de la noche a la mañana. Tendrían que pasar al menos dos años para tener certeza sobre la respuesta del público”, afirmó.

Vigil consideró que solo después de la apertura de los dos primeros centros comerciales modernos del distrito, los posibles nuevos desarrolladores podrán confirmar la acogida de esta propuesta y por ende animarse a llevar adelante otros proyectos.

Sin embargo, con respecto a Molina Plaza, Vigil sostuvo que al haber sido adquirida por Inretail el año pasado, podría ser objeto del desarrollo de nuevos proyectos comerciales, por contar con una “excelente ubicación” dentro del distrito.

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Por otro lado, Muñoz señaló que debido a los pocos accesos que tiene La Molina, su área de influencia es limitada. Estaría atrayendo a compradores de solo tres distritos adicionales: Surco, Ate y posiblemente de Cieneguilla. “Teniendo en cuenta que en estos distritos cercanos hay importantes centros comerciales (salvo en Cieneguilla), los de La Molina tendrán que diferenciarse y ser un ‘one stop shopping’, es decir concentrar todos los servicios comerciales y complementarios”, acotó.

Agregó que por tratarse de un distrito con mucha población de nivel socioeconómico alto, en la estación de verano las ventas suelen bajar un poco con respecto al resto del año, pues numerosas familias deciden trasladarse a sus casas de playa ubicadas en otras localidades.

¿Qué harán las galerías tradicionales?

La Molina cuenta con una oferta de galerías tradicionales diversas, que difícilmente podrían ser reconvertidas en centros comerciales modernos, pues para ello se requiere de terrenos superiores a los 15,000 m2, indicó Sánchez, de JLL.

Vigil estimó que estas podrían optar por clusterizarse para poder competir, en alguna medida, con la nueva oferta moderna.

Ya habría nuevos proyectos en marcha

Sánchez sostuvo que actualmente existen dos proyectos con algún nivel de desarrollo adicionales al construido Portal La Molina de Cencosud y Parque La Molina de Parque Arauco. Se trataría de la segunda etapa de Portal La Molina y de un proyecto de otro desarrollador cuya razón social se mantiene en la confidencialidad. “Es un futuro proyecto de un operador comercial ya existente”, se limitó a señalar.

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Controversia entre Cencosud y Municipalidad de La Molina

En los primeros días de octubre, el alcalde de La Molina, Diego Uceda, sostuvo que se avecinaba un acuerdo entre la municipalidad distrital y Cencosud que permitiera a esta obtener la licencia para operar el mall Portal La Molina.

“Esperamos esta semana dar licencia a Cencosud. Estamos a favor de la empresa privada, desmiento tajantemente, como alcalde, haber puesto cualquier tipo de traba. Respetamos las leyes y la viabilidad del proyecto cumpliendo las normas y respetando al vecino”, indicó el 8 de octubre.

Sin embargo, luego de haber transcurrido dos semanas desde aquel anuncio, aún no se da a conocer si ha llegado a emitirse tal licencia ni bajo qué términos pudo resolverse la disputa. Gestión se comunicó con el alcalde, quien se limitó a decir: “Estoy en cura de silencio sobre el tema de Cencosud. No me voy a pronunciar al respecto”.

El centro comercial Portal La Molina de Cencosud Shopping aún no ha abierto sus puertas pese a estar listo desde noviembre de 2022. Según indicó la empresa a Gestión semanas atrás, el mall obtuvo licencia de construcción desde el inicio de las obras, en el 2016, la cual se ha actualizado en 2018, 2021 y 2022, ante las ampliaciones y mejoras realizadas. No obstante, la última licencia, emitida en el 2022, fue aprobada por la gestión municipal anterior y posteriormente fue anulada por el actual alcalde Diego Uceda.

Por su parte, la municipalidad indicó que resultaba inviable el actual acceso del mall por la Av. Raúl Ferrero. Señaló que, entre otras medidas, se había solicitado a la empresa generar un acceso por la vía lateral, pero Cencosud no aceptó la propuesta.

En opinión de Vigil, esta situación no tendría por qué desalentar los futuros proyectos de otros desarrolladores. “Se trata de una situación puntual, no se puede generalizar. La lista de aprobaciones y permisos para lograr poner un centro comercial en funcionamiento es larga y compleja. Las exigencias son comprensibles, y es por el bienestar y seguridad de todos. Las normas están y hay que aplicarlas correctamente”, sentenció.

SOBRE EL AUTOR

Selene Rosales

Redactora Senior con 10 años de experiencia en periodismo político, económico y de negocios. Actualmente forma parte del equipo de Negocios del diario Gestión.