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Dentro del sector inmobiliario, el segmento de lotes industriales y condominios de almacenamiento juegan un rol fundamental en el flujo de los negocios de empresas en el país.
Impulsado por la mayor oferta e-commerce tras la pandemia, la cantidad de condominios de almacenes en venta y alquiler en la zona sur de Lima ha crecido en promedio 7.6% semestralmente desde el 2021, según cifras del Reporte del Mercado de RE Propiedades (ex Colliers Perú).
A su vez, indica que los precios del mercado en la zona sur, como en Chilca, se encuentran muy por debajo de otras ubicaciones, con precios promedio de venta desde US$ 103 por m2 para locales industriales, y US$ 60.5 por m2 para terrenos.
Una distancia marcada si se revisan los precios de distritos como Independencia, con locales industriales desde US$ 1,566 por m2 y terrenos desde US$ 954 por m2,
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¿Cómo crece la demanda al sur de Lima?
Factores como la recuperación económica global, la disminución de la agitación política-social y las proyecciones positivas de la demanda del canal e-commerce, propiciaron que el inventario del mercado de almacenes crezca un 8.6% al cierre del primer semestre del 2023, en comparación al mismo periodo del 2022.
Con un mayor inventario, la oferta por los condominios de almacenamiento se apuntala en la zona sur de Lima, específicamente en Chorrillos, Lurín y Villa El Salvador, tres distritos que por su ubicación estratégica y la demanda del mercado, atraen la mirada del sector.
“En la zona sur se encuentra el 65% de la oferta de este tipo de almacenes, a diferencia de la zona oeste y este de Lima. Aquí hay una mayor competencia”, apuntó Frank Oré, consultor senior de RE Propiedades.
Solo en Lima, durante el primer semestre del 2023, el precio promedio de renta en Lima fue de US$ 7.06 por m2, incluyendo impuestos.
“En este primer semestre, comparándolo con el segundo semestre del 2022, el precio promedio de alquiler ha crecido 3.8%, de US$ 6.63 a 6.88 por m2″, señaló Oré.
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Industriales obligados a moverse por demanda del mercado
Pero, más abajo en la zona sur de Lima, en Lurín y Chilca, hay otra dinámica para el negocio inmobiliario donde priman los parques industriales, en el cual el desarrollador vende grandes extensiones de tierra a diferentes empresas, pero mantienen una administración centralizada en el acceso. Estos parques se suman a la oferta de condominios de almacenamiento y lotización industrial.
No obstante, Andrés Carrillo, gerente de Infraestructura del Parque Industrial Central Park en Chilca, advirtió que el crecimiento de esta oferta en la zona sur de Lima también se debe en parte a una restructuración de zonas en los últimos años dada la presión ejercida por las municipalidades para trasladar a los industriales fuera de las zonas del casco urbano.
“Ahí viene otro punto, que a los pequeños industriales los están presionando para que se salgan de las zonas antiguamente reconocidas como industriales, incluyendo Villa El Salvador. Por ejemplo, ahora está rodeada de comercios y viviendas. La municipalidad prefiere desarrollos residenciales, y están saliendo y llegando a la zona de Chilca”, apuntó.
A ello se suma lo comentado por Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger Perú, quien anota que hay “cierta presión” para que los operarios se muevan al sur de Lima.
“La industria está mudándose del centro de la ciudad, de los llamados “ejes tradicionales” o “industria consolidada”, por presiones de edificios comerciales y residenciales. Esas empresas tarde o temprano tendrán que migrar a las zonas en expansión que son las zonas del sur de Lima como Lurín y Chilca”, señaló.
Asimismo, dijo que puede haber cierta presión incluso desde Chorrillos y VES porque suelen ser “barrios que no dan licencias de funcionamientos o no tienen los permisos necesarios para darlo”, por la zonificación y el tipo de trabajo que se hará.
Carlos Montero, vicepresidente de Desarrollo Urbano de Grupo Centenario, dueña de MacrOpolis, señaló que el mayor desarrollo inmobiliario de los lotes industriales en la zona sur de Lima también se debería principalmente a que en la ciudad “ya no hay tierra donde crecer”.
“El único (espacio) que queda para un desarrollo ordenado es Lima Sur. Porque si todavía hay tierra en Lima Norte o Lima Este, no es la tierra que se busca, totalmente saneada con los requisitos que te permitan hacer el negocio de inmediato, (el sur de Lima) es una oportunidad para desarrollar un crecimiento ordenado con las normativas, estructuras y servicios necesarios”, indicó el ejecutivo.
Otros motivos como urbanizaciones abiertas, tráfico no diseñado para cargamentos pesados, pistas deterioradas, infraestructura menor, están alentando a que más clientes opten por comprar este tipo de lotes.
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Así, pese a los problemas que afectaron al país a inicios de año por el Ciclón Yaku y protestas sociales, el segundo semestre presentó una recuperación ligera en la venta de estos lotes, lo cual incluso “ha recortado plazos en los tiempos de negociación”.
De acuerdo con Grupo Centenario, hasta el 2022, el plazo para la venta de un lote mediano podía tomar entre 12 a 18 meses, sin embargo, hoy, se pueden concretar ventas con negociaciones de 4 a 5 meses.
A pesar de ello, este efecto no ha mellado en los precios de los lotes pequeños y medianos, dado que los clientes “están buscando espacios, y los cierres se están dando un poco más rápido”.
Sin embargo, aún queda trecho por recorrer para recuperar los niveles prepandemia, cuando los lotes chicos demoraban 1 mes en venderse, medianos en 5, y grandes hasta en 9 años. “Hoy pueden demorar pequeños en 3 meses, medianos hasta en 9 meses y grandes en cualquier tiempo”, dijo.
En ese sentido, el ejecutivo de Grupo Centenario dijo que se espera un crecimiento de uno a dos dígitos, pero solo si se logran concretar ventas de lotes grandes, las cuales pueden mover la aguja del presupuesto hasta en un 40%.
Finalmente, Andrés Carrillo, ejecutivo del Parque Industrial Central Park apuntó que si bien hay sitios que se han hecho para almacenaje, hay parques industriales logísticos y especializados requeridos por zonificación a gusto de los clientes.
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¿Qué buscan los clientes al sur de Lima?
Según el ejecutivo de Grupo Centenario, los clientes de lotes industriales que ponen la mira en el sur de Lima están enfocadas en el mercado interno, específicamente en operaciones de distribución y conversión.
“La ventaja que tiene Lima Sur es que está mucho más enfocado en el negocio de distribución y almacenaje, porque hay mucho más fácil acceso a los distritos que están enfocados en la compra y distribución, San Borja, San Isidro, Surco, Surquillo, que tienen centros comerciales, fábricas, distribuidoras de auto, las empresas logísticas y de distribución se están enfocando donde están sus clientes finales”, remarcó.
Montero destacó que para lotes pequeños, chicos y medianos, se pueden incluir todo tipo de empresas dedicadas al almacenaje y distribución de diversos rubros, como farmacéutica, electrónica, materiales de construcción y maquinaria, por ejemplo.
“Ya cuando hablamos de lotes grandes, entramos al rubro de fábricas de conversión y transformación, por ejemplo, empresas que trabajan con acero, distribución de llantas, de carros, camiones, alimentos, entre otros”, mencionó.
En tanto, el ejecutivo de Grupo Centenario advirtió que la tendencia del mercado apunta a desaparecer los lotes grandes porque los pequeños tienen una dinámica mayor. “Mayor oferta de lotes medianos y chicos están más al alcance”, dijo.
Por su parte, Andrés Carrillo, gerente de Infraestructura del Parque Industrial Central Park en Chilca, agregó que entre las preferencias de los clientes prima la seguridad.
“También los servicios del parque industrial, ya nadie quiere tener problemas con gente merodeando por su puerta. Acá entras a un condominio cerrado, con control de accesos”, enfatizó.
Asimismo, dijo que otros servicios básicos resultan indispensables para los empresarios, como la falta de luz, alcantarillado, zonas de estacionamiento, vías para soportar cargas. “Algunas empresas utilizan los parques industriales para hacer coworking”, puntualizó.
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Datos:
- Según datos de Binswanger, del 2018 al 2019 se construyeron almacenes con más de 80,000 m2 en zonas como Pucusana y Chilca.
- La oferta de Parques Industriales al sur de Lima se da principalmente por los proyectos Macrópolis, Indupark, Sector 62, La Chutana y Central Park.
- Chilca es el distrito que registra la tarifa promedio más baja del mercado con US$ 104.47 por m2 y cuenta con la mayor cantidad de terreno en oferta.
- El inventario disponible de almacenes Tipo A en la zona sur de Lima se encuentra principalmente en Villa El Salvador y Lurín, con un inventario de 368,486 m2 de disponibilidad del 5.8% y una renta promedio de US$ 6.88 por m2.