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La oferta de oficinas sigue adaptándose a los cambios en las modalidades de trabajo dentro de las grandes compañías. A esa ola se suma la inmobiliaria Urbanova, del grupo Breca, que pondrá en funcionamiento a inicios del próximo año su primer edificio de oficinas flexibles (coworking) en lo que hoy se está convirtiendo en Paseo Begonias, en San Isidro, según comentó José Carlos Leigh Raffo, director de Negocios de Urbanova, en entrevista con Gestión. Además, adelantó qué nuevos ingresos se alistan para dicho clúster y para los dos centros comerciales La Rambla.
¿Qué expectativas tiene Urbanova para su nueva unidad de oficinas flexibles (Flex)?
Este nuevo espacio de oficinas flexibles, de clase A, debería estar operando en el primer trimestre de 2024. En total son 4,000 m2 con 650 sillas o espacios de trabajo. El público objetivo es el mismo al que nos dirigimos con el modelo tradicional de oficinas: el cliente corporativo. Pero en el modelo tradicional tiene sentido que se ocupen las oficinas por lo menos cinco años, porque la inversión que se hace para implementarlas no es menor. No es fácil que un cliente tome un espacio de 1,000 m2, que quiera espacios para 70 personas y al año quiera espacios para 100. Las oficinas tradicionales no permiten tener esa flexibilidad. Con esta propuesta queremos dar esa posibilidad a nuestros clientes del clúster de San Isidro.
¿El hecho de que parte de los clientes que actualmente rentan oficinas tradicionales opten luego por las oficinas flexibles, y por ende haya mayor posibilidad de rotación, no implicará una pérdida de ingresos para Urbanova?
Nuestra estrategia es complementar nuestra propuesta de valor. Hay compañías que van a apostar solamente por el formato tradicional y otras que van a optar por el flexible, pero lo que hemos visto es que hay un gran número de compañías que necesitan ambos. No tiene por qué ser necesariamente un “o” sino que puede ser un “y”.
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¿El lanzamiento de Flex en cuánto incrementaría los ingresos del ala de oficinas de Urbanova?
Es una pregunta difícil. Creemos que va a robustecer de manera importante la propuesta de valor porque va a estar en los mejores clústeres. La primera va a estar en el clúster de Begonias.
¿Este espacio estaba destinado a oficinas tradicionales y lo han reconvertido al modelo flexible?
Así es. Es un espacio que hemos regresado a gris y donde hemos hecho transformaciones para contar con anfiteatros, mejorar las alturas, poner una terraza donde antes no había. Es un espacio que hemos construido e implementado de cero. Es un proceso que nos ha tomado todo el 2022 y nos está tomando todo el 2023. El coworking va a estar en los pisos 2, 3 y 4. En el primer piso va a haber un food hall con tiendas y restaurantes, que se debe de estar inaugurando en el último trimestre de 2024.
¿Transformar oficinas tradicionales en flexibles es algo que se continuará haciendo si la iniciativa tiene acogida?
Nuestro mayor foco está en los dos clústeres, el de Begonias y el de San Borja. Nuestra intención es tener espacios flexibles como estos por lo menos en nuestros dos clústeres. En San Borja tenemos edificios con oficinas (tradicionales) encima y alrededor de La Rambla.
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En el caso de San Borja, ¿ya se tiene el proyecto desarrollado para oficinas flexibles?
Ya lo tenemos pensado, sabemos dónde queremos hacerlo, pero esperaremos un poco a afinar el modelo y ver los resultados. Sin embargo, estamos muy confiados en el éxito de este proyecto, y por eso ya hemos iniciado algunas conceptualizaciones y diseños. El espacio probablemente sería similar al de Begonias, de entre 3,000 y 4,000 m2.
¿Y cómo van los niveles de ocupación de sus oficinas tradicionales?
Vienen mejorando, hay reportes de mercado que muestran que el mercado se viene recuperando. Y en línea con eso, nuestra vacancia se ha venido reduciendo. Dependiendo de la consultora, la vacancia del mercado de oficinas prime es de entre 21% y 23%, mientras que la vacancia de Urbanova es de alrededor de 9%. A fines del año pasado nuestra vacancia era de 10% y en el 2021 tuvimos un pico de 13%.
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Nuevas aperturas en La Rambla
¿Cómo avanza el proyecto de ampliación de al menos 2,000 m2 para La Rambla de San Borja?
Estamos terminando de definir el mix. Todo el tiempo estamos entrevistando y encuestando y viendo qué quieren los usuarios del centro comercial. La ampliación debemos empezarla el próximo año. La fecha va a depender de una serie de permisos, pero yo creo que la construcción debería estar empezando a inicios del próximo año o sin duda durante el primer semestre.
Si bien aún no está definido por completo el mix, ¿se sabe de algunas tiendas que se incorporarían?
Estamos viendo para colocar una fast fashion que ya tiene presencia en el país y que va a ser quizás la que ocupe el espacio más grande de la nueva área. Sería la primera fast fashion de La Rambla de San Borja. También queremos colocar marcas que están teniendo mucha acogida en el mercado. Más no puedo decir hasta que cerremos los contratos. El otro objetivo de esta ampliación es reconfigurar el mall, ordenarlo un poco: tener un área que concentre a los operadores de servicios, eso nos va a permitir facilitar a los clientes la navegación por el mall.
Usted comentó anteriormente que en La Rambla de la avenida Brasil (Breña), luego de la salida de tiendas Paris, se tenía un 10% de vacancia. Luego entró LC Waikiki en el primer piso, pero el segundo piso aún no tenía ocupante. ¿Ya se ha definido qué marca entrará?
Va a entrar una marca extranjera de entretenimiento, que va a ocupar los 3,000 m2 que dejó Paris en el segundo piso. Debe de estar operando desde el primer trimestre de 2024. Con eso la vacancia de La Rambla Brasil va a ser de cero.
Al no tener más espacios disponibles, ¿prevén realizar ampliaciones en el mall de Breña?
Por el momento no.
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¿El clúster de la calle Begonias cómo está avanzando?
Es un proceso muy ambicioso porque tiene un área de retail, una galería comercial, un espacio gastronómico para restaurante, coworking (oficinas flexibles) y un food hall que va a ocupar un espacio de 1,500 m2. Ya está la plaza, pronto se va a activar el área de retail, después va a venir el espacio gastronómico junto con el coworking, y luego el food hall. Uno va a empezar a ver los cambios de mix entre fines de este año y el 2024.
¿Ya hay definidos nuevos ingresos a esta zona?
Hay una empresa del rubro alimentos que va a ingresar por primera vez al país por medio de este clúster, pero por ahora no puedo revelar el nombre de esta u otras marcas.
Datos
- Actualmente Urbanova tiene 130,000 m2 de oficinas tradicionales de Clase A (Prime) y 45,000 m2 de oficinas B o C.
- Urbanova cuenta con 160,000 m2 destinados al retail, distribuidos en 450 locales comerciales entre sus dos centros comerciales La Rambla, el Paseo Begonias y el strip mall Paso 28 de Julio.
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Redactora Senior con 10 años de experiencia en periodismo político, económico y de negocios. Actualmente forma parte del equipo de Negocios del diario Gestión.