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Ante el aumento del costo de los materiales y del tipo de cambio el 2022, el precio de las viviendas en Lima subió en hasta 17.7% en julio último (internual) y el incremento se mantuvo en dos dígitos por varios meses. Sin embargo, la tendencia habría comenzado a cambiar en el inicio del 2023. Así, ¿en qué zonas de la capital se viene moderando el alza y cuál es la perspectiva para el presente año?
En su primera edición del 2023, el reporte “Analytics Inmobiliario” de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) reveló que el incremento interanual del precio en enero se desaceleró y pasó a 6.75%. Para el presente año, estimó un aumento de solo un dígito.
“Si la gente tiene tasas hipotecarias al alza, está guardando plata para no invertir. Si, además, ve subir el precio (de la vivienda) no hay manera de que el mercado vaya adelante. Los precios están estables. Si hay ajuste son marginales, por inflación”, comentó Miguel Díaz, gerente de la División de Negocios de la ASEI, a Gestión.
En efecto, la tasa de interés promedio para créditos hipotecarios el 2022 pasó de 6.83% a 9.88%, y en febrero del 2023 saltó a 10.12%.
Miguel Deustua, gerente general de Tribeca Inmobiliaria, sin embargo, consideró que el alza de tasas interés hipotecarias es una medida “temporal” ante la inflación global y confió en una pronta reducción, en función de las expectativas de la economía estadounidense y local.
Para el ejecutivo, esta variación en las tasas generó una desaceleración en la venta de viviendas y, en consecuencia, una moderación en la subida de precios, sobre todo, en viviendas de segmentos medios y altos. En Lima, tres cuartas partes de las ventas se concentran en esos sectores.
En segmentos con apoyo del Fondo MiVivienda, explicó que las tasas de interés aún son menores (6.5%), con lo cual el dinamismo de las colocaciones se mantiene.
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¿En qué zonas de Lima el alza del precio se modera?
Por sectores, la evolución del precio muestra diferentes tendencias. Así, en Lima Sur, Lima Moderna (Lince, Magdalena, Jesús María, Pueblo Libre y otros) y Lima Top (Miraflores, Barranco, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina), el valor por metro cuadrado en enero casi se mantiene (0.2%, 0.52% y 3.73%, respectivamente).
Sin embargo, los precios promedio por m2 en las dos últimas zonas también son de los más altos del mercado (S/ 6,741 y S/ 8,413), dejando poco margen para mayores alzas.
En contraste, en Lima Este, la variación internanual fue moderada (8.4% a S/ 4,439); pero en Lima Centro (34.5%) y Callao (37.3%) fue elevada.
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¿Cuántas viviendas se venden en Lima?
Aun con una coyuntura política compleja y el alza de las tasas para créditos hipotecarios, la venta de viviendas en Lima aumentó en 4% el año pasado a 15,856 unidades. Sin embargo, la incertidumbre por las protestas tras el cambio de Gobierno habría pasado factura a las colocaciones en el inicio del 2023.
“Si bien hemos crecido en la venta anual (2022), la situación se ve difícil. En enero del 2023 ha habido un declive de 14%, es una ‘red flag’. Se avizora en año difícil”, declaró Díaz, tras considerar que este traspié respondería a la incertidumbre por las manifestaciones y protestas realizadas en diciembre tras el cambio de Gobierno.
Sin embargo, resaltó que las inmobiliarias siguen apostando por el mercado, pues la oferta se incrementó de 31,494 a 33,146 unidades en los últimos 12 meses a enero del presente año. En tanto, los precios subieron de S/ 6,366 a S/ 6,796 por m2, en medio de un contexto de inflación.
¿Cuál es la proyección para el mercado de viviendas en Lima?
Aunque el incremento de tasas de interés y otros factores jugarían en contra de la venta de viviendas el 2023, Díaz afirmó que las empresas inmobiliarias apuntan al menos a mantener el volumen del 2022 (15,856 unidades).
Para lograrlo, confió en el impulso de las ferias, que el año pasado propiciaron el 22% de las ventas totales por las ofertas y facilidades que suelen brindarse en estos eventos. Sin embargo, precisó que tampoco buscan “ferializar” el mercado.
En tanto, las inmobiliarias están explorando alternativas de financiamiento para sus clientes -más allá del crédito hipotecario- y facilidades como el fraccionamiento o aplazamiento del pago de cuota inicial hasta el momento de la entrega del departamento.
Al margen de las proyecciones de venta, las empresas incrementan su número de proyectos en desarrollo (de 3.1 a 3.3 en promedio en los últimos 12 meses a enero) para atender a la necesidad de primera vivienda y el repunte de la demanda de estos bienes con motivo de inversión. Por su parte, los precios subirían en un dígito.
Departamentos más pequeños
Para el 2023, Díaz estimó que la participación de los departamentos pequeños (de menos de 60 m2) en las ventas seguiría aumentando, debido a una demanda de los nuevos tipos de familias (unifamiliares y mamas solas con hijos).
En los últimos cinco años, indicó que estos departamentos pasaron del 21% a 34% en el total de las colocaciones.
Consultado por la influencia del aumento de precios en la compra de viviendas cada vez más pequeñas y accesibles, el ejecutivo reiteró que la preferencia responde más a cuestiones de “funcionalidad” que a dificultades económicas.
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Sin embargo, la propia ASEI indicó anteriormente que los limeños buscaban departamentos de 60 m2 a 80 m2 para desarrollar más actividades en casa, en el contexto de la pandemia. No obstante, mencionó que la capacidad de pago y la calificación de crédito les permitían acceder a unidades de menor metraje.