Oficinas prime: ¿Cómo cierran el año y qué cambios se esperan a mediano plazo?

Sandro Vidal, director de RE Propiedades, comentó a Gestión que la demanda por espacios de oficinas continúa registrando saldos positivos de absorción neta y se nota un aumento respecto a lo observado durante el mismo periodo del 2022. Asimismo, remarcó que la estrategia comercial se mantiene agresiva en cuanto a tarifas de renta. El precio de lista es de US$ 15 por m2 de oficina al mes.

Pese a que no se esperan nuevos ingresos en lo que resta del año, Vidal adelantó la incorporación de dos nuevos proyectos (que se encuentran en fase de construcción): Fibra Camino Real (San Isidro Golf) y Pardo 200 (Miraflores) para el 2024, los que sumarían al inventario más de 20,000 m2 de oficinas útiles. Si bien el incremento de precios de oficinas se encuentra asociado al ingreso de nuevos proyectos, Vidal precisó que este indicador también se maneja a nivel de cada submercado.

“Hay ciertas particularidades que se toman en cuenta cuando se trata de definir el precio de renta. Por ejemplo, tenemos edificios de un solo propietario, que son los más conocidos, como Urbanova o el Grupo Sura, que tienen un manejo diferente de los precios al de los propietarios pequeños, que compraron 250 m2 o 500 m2 para inversión. Por ello, los precios no son manejados de manera homogénea”, dijo Vidal.

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Oficinas implementadas tomarán fuerza en 2024

La oferta de oficinas implementadas (algunas también amobladas) continúa mostrándose como opción atractiva en el mercado, pues significa que el ocupante no invierte en la adecuación de los espacios que toma. Al cierre del periodo estudiado, se registran más de 47,000 m2 de oficinas prime que se ofrecen implementadas.

“En el corto plazo, algunos desarrolladores agregarán a sus carteras oficinas implementadas medianas (espacios de 500 m2 en promedio). Esto podría tener un efecto en el precio, porque se suman las características adicionales de la oficina, por lo que probablemente incremente la media de US$ 15 por mes. Los efectos aún se verían en el primer trimestre del 2024”, comentó Vidal.

En relación a ello, el especialista señaló que no hay seguridad de que esta tendencia sea sostenible en los siguientes años. Sin embargo, en el corto plazo, hay dos landlords desplegando proyectos para ofrecer oficinas implementadas completamente nuevas. “Esto marca una diferencia sobre la oferta actual de oficinas implementadas, debido a que ellas fueron potenciadas porque alguien ya las estaba utilizando anteriormente”, mencionó.

¿Qué se espera al cierre del año?

RE Propiedades mantiene la proyección de superar los 100,000 m2 de oficinas colocadas al finalizar el año. “Podríamos estar hablando de unos 115,000 o 120,000 m2, si es que dan los cierres de contrato que actualmente se negocian en el mercado”, adelantó Vidal.

Los precios de lista (solo espacios de oficinas) se van a mantener estables. “La pandemia y las complicaciones del mercado nos hicieron olvidar que el mercado ya venía con una sobreoferta, la cual seguimos arrastrando, por lo que no esperamos que los precios despeguen abruptamente. Continuamos en el rango entre los US$ 15 y US$ 16 en promedio”, informó el experto.

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Balance al tercer trimestre

El mercado de oficinas prime de Lima mantiene su inventario en 1,266,580 m2 con 91 edificios corporativos de este segmento: 30 de categoría A+ y 61 de categoría A. El indicador de vacancia promedio registró un descenso de 1.2 puntos porcentuales, cerrando el trimestre estudiado en 20.3%, equivalente a 257,261 m2 de oficinas listas para ser ocupadas.

En el marco del proceso gradual de recuperación del mercado de oficinas en Lima, el acumulado del total de colocaciones (absorción bruta) supera los 85,000 m2 de oficinas, superior a lo registrado en el mismo periodo durante el 2022.

De las oficinas disponibles el 41.6% se encuentra en el submercado Sanhattan (San Isidro Financiero), seguido por Nuevo Este con 26.5%, mientras que en San Borja se encuentra el 2.0 % del total disponible. En detalle, la tasa de vacancia en Nuevo Este, Sanhattan y San Isidro Golf superan a la media del mercado (20.3%) con 23.9%, 23.2% y 21.0% respectivamente. Por su parte, Miraflores registra la mayor caída en su tasa de vacancia (2.4 puntos porcentuales), pasando de 15.4% en el segundo trimestre del 2023 a 12.9% en el presente periodo.

“Además, Magdalena destacó en los últimos meses en cuanto a niveles de cloración, luego de una gran ocupación del Poder Judicial que se instaló en un área de 8,000 m2. Miraflores también avanzó, pero en general, la tendencia es que todos los sumergidos continúen disminuyendo la vancancia”, puntualizó Vidal.

Precios

El precio de renta mensual promedio (precio de lista) de oficinas alcanza los US$ 15 por metro cuadrado más impuestos (US$ 15.1 en el trimestre anterior). El ajuste se refleja en la categoría de oficinas A+, que presenta un precio promedio de US$ 15.7 por metro cuadrado (US$ 15.8 al segundo trimestre del 2023), mientras que las de clase A se mantuvo en US$ 14.3 por metro cuadrado.

A nivel de submercados, los principales cambios de precio promedio (precio de lista) se identificaron en Sanhattan (San Isidro Financiero) y en Miraflores, donde se observó un incremento de precios entre 0.4% y 0.9%, respectivamente, en relación con el segundo trimestre. Los demás submercados mostraron leves ajustes de precios.

SOBRE EL AUTOR

Alejandro Milla Tapia

Licenciado en Comunicación de la Universidad de Lima, con especialidad de periodismo y comunicación corporativa. Actualmente redacto en la sección negocios del Diario Gestión.