¿Qué ocurre cuando una persona casada construye sobre un terreno propio? ¿El terreno sigue siendo suyo?

Como bien se conoce, los bienes de una persona permanecen siendo suyos una vez que contrae matrimonio. Es decir, si una persona se casa bajo el régimen de sociedad de gananciales, pese a que los bienes que adquiere a futuro son de la sociedad conyugal, los que traía consigo antes de iniciar el matrimonio permanecen siendo propios.

Sin embargo, esta regla tiene una excepción, según disposición del Tribunal Registral.

En sentencia del pasado diciembre, el Tribunal señala que “cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce…la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo)”.

Nuestro código civil señala que “tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges” (resaltado nuestro). Es decir, solo contempla que el inmueble será social, no el sobre el que se construye.

Sin embargo, la duda acerca de si la propiedad societaria se extendía al suelo quedaba abierta debido al art. 79° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual señalaba que si en la declaratoria de fábrica del inmueble construido constaban los dos cónyuges, el dominio de “el inmueble” se entendía de los dos cónyuges.

No se precisa si “el inmueble” se refiere al inmueble construido o si se extiende al suelo, por lo que la duda subsistía.

Efecto práctico

En el caso que llevó a esta resolución, hermanos intentan subdividir un predio heredado de su padre en el que habían construido un inmueble. Sin embargo, no pudieron subdividir el terreno debido a que una esposa de los hermanos no había firmado el acto.

Ya que todo acto sobre un bien de la sociedad conyugal requiere el consentimiento de los dos cónyuges, todo acto sobre este inmueble deberá ser aprobado por los dos.

Esto dificulta procedimientos de subdivisión, donación, compraventa y otros, especialmente en bienes que sean de propiedad de varios herederos y expone el inmueble al riesgo de ser afectado por deudas conyugales que normalmente no la afectarían.

Sin embargo, también provee de mayor seguridad jurídica a las finanzas colectivas de las sociedades conyugales.

Análisis de la sentencia

A partir de esta sentencia, la cual ha sido declarada de observancia obligatoria por una reciente resolución de Sunarp, si uno de los cónyuges tiene un terreno y la sociedad conyugal construye sobre este, todo el terreno, incluyendo los suelos, pasa a ser parte de la sociedad conyugal.

Esta lógica sigue el criterio elaborado por el Pleno del Tribunal Registral del 12 y 13 de diciembre del año pasado.

Sin embargo, también señala que se puede evitarse la “socialización” del bien cuando se “acredite que se mantiene la condición de propio”, tarea que recaerá en el cónyuge interesado.

¿Está de acuerdo con esta disposición, o acaso debería presumirse que el suelo sigue siendo del cónyuge a menos que soliciten lo contrario?

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