Incentivos tributarios para impulsar vivienda de alquiler, la propuesta del Gobierno

-¿Cuál es la brecha actual de vivienda?

Se generan de manera formal 70,000 viviendas. Una parte de este número la colocamos nosotros, otra de manera directa el sector privado o los mismos hogares. Las otras 72,000 son familias que se quedan sin opción formal de vivienda.

Entonces, lo primero que necesitamos es duplicar esta cifra. No solo colocar 50,000 viviendas sino 100,000, y más la ayuda del privado, alcanzar los 142,000. La segunda meta es triplicar lo que generamos de manera formal para que en 20 años ya no exista brecha.

LEA TAMBIÉN: Dos bancos más podrían apostar por créditos para vivienda social de más de S/ 340 mil.

-El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) retrocedió sobre que sea obligatorio la construcción de vivienda social en todos los distritos. Al final, se volvió una recomendación.

No consideramos que haya sido un retroceso. Antes del pronunciamiento del Tribunal Constitucional (el TC declaró que el MVCS no podrá definir zonificaciones ni alturas de proyectos de vivienda de interés social), planteábamos que de manera optativa se pueda definir las zonificaciones. Nadie mejor que las mismas municipalidades para conocer sus territorios.

Nos hemos sentado con las municipalidades. Estamos por firmar en los próximos días convenios con Independencia, Carabayllo, Rímac, Breña y La Victoria. Hemos hecho el trabajo para identificar técnicamente cuáles son las avenidas o las zonas donde ellos pueden aumentar la densificación, es decir, dar mayores alturas.

Vivienda de alquiler

-El bono de arrendamiento de vivienda (BAV), ex-Renta Joven, no funcionó.

El ex-Renta Joven, que salió hace unos años, no tuvo éxito. Desde el 2019-2020 solo se colocaron 400 bonos. ¿Por qué no funcionó? Porque existe una demanda grande de alquiler, pero no existe la oferta suficiente. La razón fundamental es que la ley (del BAV) exigía que la vivienda (que se quería poner en alquiler) debía tener declaratoria de fábrica y estar inscrita en Registros Públicos. Pero, según el Institito Nacional de Estadística e Informática (INEI), el 80% de viviendas a nivel nacional es autoconstrucción. No tiene declaratoria de fábrica y menos inscripción en registros.

-¿Cómo se atenderá esto?

En estas últimas facultades delegadas hemos publicado el Decreto Legislativo 1595, de regularización del derecho de propiedad. Permite ampliar el plazo (para que los predios construidos) hasta el 31 de diciembre del 2021 tengan la oportunidad de regularizar en Registros Públicos, su declaratoria de fábrica, su licencia de edificación.

Hemos flexibilizado los procedimientos. Normalmente tomaba 271 días en el mejor de los casos, pero hemos agilizado, ahora son 15 días. Esto también permite reducción de costo en 84%.

-¿El decreto incluye un bono de regularizaciones?

Sí, acabamos de firmar convenios con el Colegio de Arquitectos y el Colegio de Ingenieros para que nos ayuden con la figura del verificador urbano. Si una familia quiere regularizar, automáticamente se somete a un verificador. Este, que será un ingeniero o arquitecto, verifica la vivienda para saber en qué condición está y por ese trabajo cobra. Ahí aparece el bono de regularización (que lo recibe el verificador). Además, si hay fallas de construcción, las familias podrán optar también por un bono de mejoramiento o reforzamiento de vivienda. Se combinan los programas.

-¿Cuándo arrancará este bono?

Estamos trabajando en el reglamento del Decreto Legislativo. Debemos sacarlo los primeros días del próximo año. Vamos a iniciar con unos pilotos, estamos trabajando con algunas municipalidades, no quiero adelantar cuáles son, pero arrancamos en Lima.

LEA TAMBIÉN: Precios de viviendas en distritos de Lima subieron hasta 15.1% el último año.

-Lo que hemos conversado es para regularizar las viviendas de las familias. ¿Qué pasa con los inmobiliarios?, ¿cómo promover que construyan complejos habitacionales para alquiler?

Justamente, la otra razón de por qué no funcionó el ex-Renta Joven es porque los procedimientos han sido muy engorrosos y los promotores, los inversionistas, no han tenido los incentivos. Estamos revisando los incentivos tributarios, el manejo tributario.

Hay una diferencia si el subsidio es a la oferta porque como es su negocio, el promotor va a buscar como sea y va a encontrar la demanda. Esos cambios estamos por contemplarlos. Otra modificación que queremos hacer es no limitar la edad (el BAV contemplaba beneficiarios de entre 18 y 40 años).

-¿Qué cambios están conversando con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF)?

Estamos revisando la experiencia chilena, la colombiana. No quisiera adelantarlo, pero vamos a tener reuniones con el MEF para buscar incentivos tributarios. Queremos una figura que permita hacer que “explote” y se impulse la construcción de estas viviendas por renta. (...) (Conversaremos) los primeros días del año, del 2024, sobre este y otros temas que tenemos en agenda con el MEF.

Suelo público y privado

-Usted había mencionado que se identificaron 44 terrenos (suelo público) para vivienda. ¿Cuál es el cronograma?

Algunos (de esos terrenos) tienen agua y desagüe cerca, incluso tienen zonificación. Hemos planteado cronogramas de trabajo. Estamos implementando en el primer semestre del próximo año ocho convocatorias en Lambayeque, Piura, Lima, Arequipa y otras regiones. Son 35 hectáreas, son estas primeras ocho convocatorias. Estas se suman a la convocatoria de Oasis de Villa, en Villa el Salvador (esta convocatoria se cierra en febrero del 2024).

-¿Se promoverá suelo privado?

La otra figura que quería comentar es la identificación de suelo privado. Ya hay un trabajo en el que hemos identificado una cartera de proyectos de suelo privado importante, sobre todo en zonas consolidadas en Lima. Estamos fomentando la articulación entre privados. Aún no lo quiero adelantar, pero nos va a permitir generar una demanda importante en Lima y en zonas consolidadas.

Simplificación de procesos

-Parte del Plan Unidos es un shock simplificador en la inversión privada. ¿A qué se apunta?

Estamos por aprobar un Decreto Supremo (DS) para estandarizar los Textos Únicos de Procedimientos Administrativos (TUPA). Cada municipalidad “se inventa la pólvora” para los trámites de licencia de edificación y habilitación urbana. No hay una predictibilidad para el inversionista. A partir de este DS, se tendrá un procedimiento estandarizado.

Con ello, vamos a poder implementar el sistema “Simple”. (Con este) se va a poder medir el tiempo y hacer un ranking de aquellas municipalidades que sí hacen bien su trabajo. Este sistema estará a mediados del próximo año. No vamos a obligar a las municipalidades a que lo incorporen, tenemos ir poco a poco. Lo de la estandarización, eso sí es obligatorio.

Vecinos morosos

-Se había hablado del reglamento del decreto de propiedad horizontal, que regula condominios, donde se busca reducir morosos de pago de cuotas de mantenimiento. ¿En qué situación está?

Acabamos de culminar las sesiones del grupo de trabajo. A partir de la publicación de la ley nos reunimos con todos los actores involucrados para armar una versión. En las próximas semanas vamos a socializarlo. Debemos estarlo sacando los primeros meses de 2024.

El principal objetivo de esta ley es poder empoderar a la Junta de Propietarios. Estamos empoderando a la junta y creando el Sistema de Registros de Morosos. Esto para que la junta pueda registrar a los morosos en este sistema y –esa es una articulación con la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)– pueda transferirse (la información) a las centrales de riesgo.

Proyectos de ley

-¿Tienen proyectos de ley pendientes para el próximo año?

Como mencionaba, estamos viendo la modificación de la Ley de Arrendamiento de Vivienda. Está el cambio de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Otro punto es la actualización de la Ley 29090, sobre la obtención de licencia de habilitación urbana y edificaciones. Buscamos mejorar ese procedimiento. Es engorroso. Apuntamos a la simplificación de procedimientos. (Los cambios) van a estar alineados con la estandarización del TUPA.

Cambios para el operador público de suelo

Como parte de la Ley de Desarrollo Urbano (DUS), aprobada en julio del 2021, el Gobierno debía emitir tres reglamentos. Hasta ahora se han publicado dos: el de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano sostenible, así como el de vivienda de interés social (VIS).

“Nos falta el reglamento de instrumentos de gestión de suelo, está al 70%. Pero estamos trabajando una modificación de Ley DUS. Entonces, como nuestro reglamento va a recoger los cambios que queremos para la ley, por ahora no podemos sacarlo”, dijo el viceministro Hernán Navarro.

¿A qué apuntan los cambios que quiere realizar el MVCS a la Ley DUS? “Apuntamos al operador público de suelo, por ejemplo. El operador de suelo no se puede implementar en este momento porque la Ley DUS dijo que debe estar en el Fondo Mivivienda (FMV), pero el fondo es una entidad financiera”, remarcó.

En este contexto, buscarán mejorar el marco para el operador de suelo. “Nuestro programa de generación de suelo urbano va a ser el futuro operador de suelo. Queremos que el operador de suelo pueda invertir, como un fideicomiso”, detalló.

SOBRE EL AUTOR

Whitney Miñán

Editora de Economía y Finanzas del diario Gestión. Licenciada en Ciencias de la Comunicación. Con 9 años de experiencia profesional en el rubro.