Arrendadores de casas en EE.UU. apuestan por la gama inferior

Para Invitation Homes Inc., el arrendador estadounidense creado por Blackstone Group LP, las 220 casas que poseía en los barrios de clase trabajadora de Atlanta no eran lo habitual, ya que estaban habitadas principalmente por inquilinos de bajos ingresos que pagaban alquileres muy inferiores a los de sus otras propiedades.

Para otra empresa con grandes vínculos en el capital privado, estas casas eran una oportunidad.

Promise Homes Co., una firma creada el año pasado con US$ 130 millones de inversionistas como los cofundadores de Ares Management, Tony Ressler y Michael Arougheti, compró las casas a Invitation Homes por US$ 22 millones en agosto.

La startup elaboró una estrategia basada en ayudar a los inquilinos a mejorar sus finanzas, destinada a mantener sus alquileres y minimizar las costosas rotaciones.

A medida que la industria de alquiler de viviendas de Wall Street madura desde los primeros días de las frenéticas compras de viviendas posteriores a la crisis hipotecaria, nuevas empresas como Promise están optando por las casas más baratas que en gran medida han sido desechadas por los grandes arrendadores consolidados.

Con el fin de las gangas en el mercado inmobiliario, los inversores se están enfocando en las casas que ofrecen mayores rendimientos y potencialmente más riesgos, así como una oportunidad de promover la misión de ayudar a los inquilinos más pobres.

"Las grandes empresas se están deshaciendo de los activos de bajo rendimiento", dijo Jade Rahmani, director gerente de Keefe, Bruyette & Woods Inc. "Eso está dejando una oportunidad para que las empresas vayan más hacia abajo, empresas que apuntan al mercado más económico, a residentes de bajos ingresos, porque todavía podría haber una oportunidad para obtener una ganancia".

Cuando las empresas de Wall Street comenzaron a comprar casas masivamente en el 2012, en su mayoría evitaron centrarse en las propiedades destinadas a inquilinos más pobres, que tienden a ser menos estables financieramente y más transitorios.

Las casas más baratas a menudo requieren reparaciones más costosas, e incluso cuando no las necesitan, los arrendadores pueden quedarse atascados en cálculos básicos: un nuevo techo o refrigerador cuestan lo mismo ya sea que arriende la casa por US$ 1,000 o US$ 2,000, pero lleva más tiempo recuperar el costo de las reparaciones si el pago mensual es menor.

Sin embargo, esos cálculos están cambiando a medida que la mayor competencia impulsa al alza los precios de las viviendas y reduce los rendimientos. "Ha habido interés en las propiedades de menor precio por parte de particulares desde que lanzamos nuestra plataforma", dijo Gary Beasley, máximo ejecutivo de Roofstock, una plataforma en línea para comprar y vender alquileres unifamiliares.

Cerberus
No son solo nuevas empresas como Promise que ingresan al grupo. Cerberus Capital Management LP, cuya incursión inicial en los alquileres de viviendas unifamiliares consistió en hacer préstamos a los arrendadores, está apostando a viviendas de clase trabajadora que generan rentas más bajas que las que poseen otras grandes instituciones.

La división FirstKey Homes de la compañía adquirió 8,000 propiedades de alquiler unifamiliares en los últimos seis meses de 2017, duplicando con creces su cartera. El arrendador con sede en Marietta, Georgia, posee 14,000 casas distribuidas en 24 mercados y planea triplicar sus propiedades, según el máximo ejecutivo, Martin Esteverena.

El alquiler promedio de las viviendas de FirstKey es de alrededor de US$ 1,300. En contraste, Invitation Homes, el mayor arrendador de viviendas unifamiliares en Estados Unidos, cobró un promedio de alrededor de US$ 1,700 en el tercer trimestre.

Ayudar a los inquilinos
Promise Homes también está promocionando un propósito benévolo en su misión. La compañía es una creación de John Hope Bryant, quien ha pasado las últimas tres décadas promoviendo la educación financiera y el emprendimiento en comunidades desatendidas.

Inicialmente, Bryant planeó armar una pequeña cartera de casas como una actividad secundaria a su labor de caridad. Obtuvo el respaldo de Ressler, el propietario del equipo de baloncesto Atlanta Hawks, y Arougheti, quien es miembro de la junta directiva de la organización sin fines de lucro de Bryant, Operation Hope.

"Tony me llamó un día y me dijo: "’¿por qué ganar 100 cuando podemos ganar 200?’", dijo Bryant. "Entonces Michael Arougheti llamó y dijo: ’¿por qué ganar 200 cuando podemos ganar 1,000?’”

Finalmente, se decidieron por un plan para adquirir 2,500 viviendas para finales del 2019, centrándose en propiedades que se alquilan por aproximadamente US$ 1,000 al mes y con el objetivo de una rentabilidad para los inversores en el rango inferior de los dos dígitos.

En un intento por reducir los costos en que incurren los propietarios cuando un inquilino se muda, Promise decidió ofrecer incentivos, desde tarjetas de regalo a descuentos o reducciones en el alquiler, para los inquilinos que construyen un historial de pagos puntuales y trabajan con Operation Hope para aumentar sus puntajes de crédito.