Ciudades ven alternativas para viviendas asequibles

“Densidad” es una palabra que solo un urbanista podría amar. Para la gente normal es sinónimo de “abarrotado”. Trae a la mente esos enormes edificios de apartamentos que bloquean la luz y los embotellamientos que bloquean las carreteras. Es lo más alejado del sueño californiano de tener un lugar soleado con un pequeño espacio al aire libre al que llamar hogar.

Es por eso que 75% de los lotes residenciales en Los Ángeles están catalogados como zonas para viviendas unifamiliares independientes, con un porcentaje aún mayor en el Valle de San Fernando y en el lado oeste, rico en empleos. Para que Los Ángeles sea asequible para las personas que aún no poseen una casa o que no ganan cientos de miles de dólares al año, la ciudad necesita crear más lugares para vivir en ella. Necesita aumentar la densidad de sus viviendas. Afortunadamente, puede hacerlo sin renunciar a la luz del sol y al espacio vital.

Contrariamente a las reacciones instintivas de los antiguos residentes de Los Ángeles, la elección no tiene que ser entre los tradicionales bungalows de la ciudad y las enormes torres o proyectos de apartamentos de cuadras de extensión. En la mayoría de las ciudades de Estados Unidos, y definitivamente en Los Ángeles debido a su baja densidad, se puede aumentar significativamente el número de viviendas legalizando la construcción en lo que los proyectistas llaman el “centro perdido”, algo que parece realmente atractivo para las personas normales.

Tomemos como ejemplo la casa con dos grandes naranjos a pocas cuadras de mi condominio al oeste de Los Ángeles, que data de 1942, que es el tipo de vivienda que nadie construiría hoy: un dúplex, con un apartamento de tres habitaciones y uno de dos habitaciones. Desde la acera, parece una casa unifamiliar. Solo las dos puertas delanteras la delatan. Pero si alguna vez sale al mercado, de seguro la demuelen. En esta cuadra, que es una zona para edificaciones multifamiliares, el terreno sería demasiado valioso para limitarlo a dos unidades. Y, por supuesto, no se puede construir un dúplex, por encantador y bien cuidado que sea, en tres cuartas partes de los terrenos residenciales de la ciudad.

El “centro perdido” se refiere a tales edificios a pequeña escala: dúplex, edificios con cuatro apartamentos, el clásico de tres pisos de Boston, la casa adosada del noreste y las amadas (y desaparecidas) comunidades de casas adosadas del sur de California. Piense en ellos como complejos de unidades múltiples sin ascensores. Si el COVID-19 ha hecho que los edificios con ascensores den miedo, la pandemia también ha resaltado los riesgos de que un gran número de adultos que trabajan vivan en un solo apartamento para poder pagar el alquiler. La legalización de viviendas de pequeña escala podría abordar ambos temores mientras se preserva la escala humana de los vecindarios.

La idea se está imponiendo. Después de casi seis años de debate, Portland, Oregon, adoptó recientemente nuevas reglas que permiten la construcción de edificios con dos, tres y cuatro viviendas en áreas que anteriormente se clasificaban como zonas para viviendas unifamiliares. La nueva ordenanza también permite complejos de seis unidades si la mitad de las unidades están reservadas para residentes de bajos ingresos. El objetivo es permitir que organizaciones caritativas como Hábitat para la Humanidad dispersen nuevos proyectos por toda la ciudad.

“Elimina la prohibición de facto de nuevas viviendas asequibles en gran parte de la ciudad”, dijo Michael Andersen, investigador principal de Sightline Institute y destacado defensor local de las reformas.

“Una cosa crucial que hicimos fue que nunca usamos la palabra ‘densidad’”, señaló Andersen. “A veces usamos la frase ‘densidad moderada’”. Los proyectistas pueden amar la densidad, especialmente cuando se combina con el transporte público, pero no fue el objetivo de la reforma. “El beneficio no es la densidad”, dijo Andersen. “El beneficio es la proximidad”. Los complejos a pequeña escala permitirán a más personas acortar sus viajes y vivir en los vecindarios ricos en servicios de la ciudad.

La ordenanza de Portland incluye otra reforma crucial: desregular los estacionamientos. Los propietarios, no la ciudad, pueden decidir si ofrecen estacionamiento y cómo hacerlo. Los nuevos proyectos de pequeña escala no tendrán que tener entradas de autos, lo que dará a los diseñadores una mayor libertad para usar el lote. (Andersen señaló que un acceso para autos elimina un espacio de estacionamiento de la calle).

A medida que aumenta el número de viviendas, también lo hacen los metros cuadrados que se permiten construir en el lote. “La idea es que esos metros cuadrados adicionales funcionen como una compuerta para el mercado inmobiliario de Portland, canalizando la inversión lejos de las remodelaciones de lujo y grandes mansiones hacia viviendas nuevas que sean asequibles para la clase media desde el principio”, escribió Andersen en agosto en un artículo en la página web de Sightline Institute. Bajo las nuevas reglas, él prevé que será posible arrendar viviendas de tres habitaciones con espacio al aire libre en edificaciones de tres unidades por alrededor de US$ 2,500 al mes. “Eso es el primer día”, dijo. “En 30 años será la piedra angular de las viviendas de clase media a baja de Portland”.

Mientras tanto, en California, el Senado estatal aprobó en junio de forma unánime un proyecto de ley conocido como SB1120, que habría otorgado el derecho a construir dúplex en la mayoría de las propiedades destinadas a viviendas unifamiliares. También habría permitido que un propietario dividiera un lote en dos, lo que podría permitir la construcción de cuatro nuevas unidades. La asamblea estatal aprobó su versión del proyecto de ley justo antes de la medianoche del lunes. Pero con solo tres minutos de sobra, la sesión legislativa terminó antes de que los proyectos de ley pudieran consolidarse. La idea, sin duda, volverá a surgir en el futuro.

El establecimiento de la zonificación “por derecho” elimina las interminables audiencias y apelaciones que aumentan los costos de las viviendas al retrasar los nuevos proyectos, incluso en áreas con zonas establecidas para ellas. El proyecto de ley también limita los requisitos de estacionamiento a un máximo de un espacio por vivienda.

Actualmente, en Los Ángeles, el requisito es de dos espacios y no se permiten los estacionamientos de un vehículo detrás de otro. Ese tipo de requisitos únicos aumenta significativamente el costo de las viviendas. Obliga a la mayoría de los edificios nuevos a construir garajes subterráneos, lo que hace que solo los proyectos a gran escala con unidades de alto precio sean económicamente factibles, otra forma como la ciudad elimina edificios más asequibles.

Anthony Dedousis, director de política e investigación de Abundant Housing LA. señaló que desde el 2013 se han construido alrededor de 65,000 nuevos edificios de viviendas en la ciudad. Solo 11% tiene entre dos y nueve unidades. De hecho, faltan viviendas de pequeña escala. Permitir su construcción puede aliviar la escasez de viviendas sin sacrificar el encanto del vecindario.