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Los inversores que buscan rentabilidad en el frenético mercado inmobiliario de Estados Unidos están recurriendo a una nueva estrategia: crear carteras masivas de casas para alquilar en Airbnb.
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Una presentación reciente revela que ReAlpha, con sede en Ohio, está buscando gastar hasta US$ 1,500 millones, incluida la deuda, para comprar casas para alquiler a corto plazo a una escala sin precedentes. El dinero sería suficiente para comprar aproximadamente 5,000 viviendas, dijo el director ejecutivo Giri Devanur en una entrevista.
Con la esperanza en un auge de viajes posterior a la pandemia y en busca de mejores rendimientos de los que pueden obtener en hoteles o edificios de apartamentos, otras empresas están aprovechando las estrategias empleadas por los emprendedores que construyeron pequeñas carteras de casas de alquiler a corto plazo y ayudaron a impulsar el aumento de Airbnb Inc. en una década.
Los planes para comprar grupos gigantes de casas de alquiler marcarían un cambio hacia una experiencia del consumidor con Airbnb que se asemeja más a una estadía en un hotel. Pero se produce en un momento en el que el inventario de viviendas en un nivel récord empuja los precios al alza tanto para los compradores promedio como para los inversores de Wall Street.
“El modelo de negocio ha sido probado y ahora la oportunidad es hacerlo a escala”, dijo Scott Shatford, director ejecutivo de AirDNA, que proporciona datos y análisis a la industria. “La gente no sabe cómo desplegar capital con la suficiente rapidez”.
Decisiones rápidas
Devanur, que hizo pública la empresa de software empresarial Ameri100 en 2017, dijo que quiere abrir el acceso a la inversión inmobiliaria al permitir que la gente común compre a través de su aplicativo una propiedad fraccionada de casas de alquiler a corto plazo.
ReAlpha planea utilizar software de Inteligencia Artificial (IA) para evaluar los listados de viviendas y tomar decisiones rápidas sobre cuánto está dispuesto a pagar. La compañía apuntará a mercados como Austin, Dallas y Miami, donde puede adquirir de 100 a 500 viviendas. Y está explorando formas de comprar viviendas con descuento cuando finalice una moratoria federal de ejecución hipotecaria.
“Hemos hablado con un grupo de bancos donde podemos comprar cientos de propiedades a la vez”, dijo Devanur. “Podemos analizar miles de propiedades en un minuto. Para nosotros, todo es a través de la tecnología”.
Aumento de alquiler
El ascenso de Airbnb durante la última década inspiró a una generación de emprendedores que compran, amueblan y administran alquileres vacacionales a pequeña escala. También surgieron empresas más grandes, que a menudo se centran en la gestión de propiedades en lugar de poseerlas. En algunos casos, marcaron sus ofertas, creando negocios de alojamiento similares a Courtyard by Marriott o Hampton Inn.
Mientras tanto, los que manejan capital de riesgo respaldaron empresas que alquilaban apartamentos a propietarios de edificios y los convertían en una nueva categoría de hotel. Está previsto que una de esas empresas, Sonder, salga a bolsa mediante una fusión con una empresa de cheques en blanco a finales de este año.
Aun así, ser propietario de viviendas de alquiler a corto plazo en lugares remotos es un desafío. Requiere que los propietarios envíen a los limpiadores de casas y al personal de mantenimiento a través de grandes áreas. Si bien los arrendamientos a largo plazo protegen a los propietarios de oficinas, apartamentos y almacenes de las crisis económicas, la industria hotelera no disfruta de tal amortiguación.
Adquirir viviendas no será fácil en un momento en que el bajo inventario está haciendo subir los precios y los inversores como Blackstone Group Inc., KKR & Co. y otros destinan miles de millones de dólares a la compra de viviendas unifamiliares de alquiler.
Precios más altos
Los inversores de casas de alquileres a corto plazo pueden centrarse en otros tipos de viviendas que los compradores habituales o los propietarios de Wall Street no se fijan, pero la inversión de capital en bienes raíces residenciales desde todos los rincones hará que las casas sean más caras de conseguir.
Para Airbnb, la llegada de inversores más grandes y sofisticados podría ser una bendición, incluso si contradice los esfuerzos de la empresa por promocionarse como una forma para que los viajeros experimenten nuevos lugares como los residentes locales. Los grandes inversores representan una fuente potencial de nuevos listados y pueden ofrecer un producto que atraiga a las personas a las que les gusta la cómoda uniformidad de los hoteles.
Un representante de Airbnb se negó a comentar.
El creciente apetito por las propiedades de alquiler a corto plazo atraerá decenas de miles de millones de dólares en los próximos años, dijo Sean Breuner, cuya compañía, AvantStay, administra propiedades de marca que ofrecen servicios de conserjería. También opera una agencia de corretaje para ayudar a los inversionistas a encontrar bienes raíces.
“Es la última clase de activos que queda con algún rendimiento restante”, dijo Breuner. “Creemos que hay una gran oportunidad para institucionalizar”.