Precios de alquileres: lo que se espera para los próximos meses y las zonas más rentables

El último reporte del portal inmobiliario Urbania muestra que en junio los precios de los alquileres registraron un retroceso (-1.2%), por segundo mes consecutivo, luego de diez meses de alzas continuas.

Al respecto, Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania, refirió que el freno en el alza de precios se debe al efecto de la baja en la cotización del dólar registrada este año. Cabe anotar que entre enero y junio la cotización del dólar disminuyó en 4.7%.

Los contratos de alquileres se pactan en dólares sobre todo en los distritos de la denominada Lima Top, como Miraflores, San Isidro, Barranco y Surco.

Pero, el freno en el alza de precios de los alquileres sería temporal, solo por unos meses, hasta que el mercado internalice el nuevo valor del dólar, tras lo cual se retomaría la tendencia al alza, estimó Barredo.

“Los precios de los alquileres ya no deberían caer mucho más, pues no se prevé que el dólar se desplome. Entonces, en unos meses los precios se estabilizarán y empezarían a subir”, proyectó.

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El precio medio de alquiler de un departamento de dos habitaciones (60 m2) en Lima se ubica en S/ 1,872 al mes. Mientras que en un departamento de tres habitaciones (100 m2) el precio es de S/ 2,853 al mes (ver infografía).

Barranco es el distrito con los alquileres más altos, con un precio medio de S/ 3,896 al mes (departamentos de 100 m2). Asimismo, llama la atención que ahora el segundo lugar en el ranking de precios lo ocupe Lince, por encima de distritos como San Isidro y Miraflores (ver cuadro).

Los precios en Lince son impulsados por la denominada zona financiera (entre las Av. Arequipa y Vía Expresa, cerca a la Av. Javier Prado), con un precio medio de alquiler de S/ 3,361 al mes; y por la zona llamada Linsidro, con un precio de S/ 3,351 al mes.

“Los precios en Lince se están terminando de recuperar, tras el impacto de la pandemia. Y se ha incrementado la demanda en estas zonas, lo cual impulsa los precios”, refirió Barredo.

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Pese al freno en el alza de precios en la capital, en el acumulado de los últimos doce meses se registra un importante incremento en algunos distritos (ver cuadro). Así, destacan los aumentos de precios en Chorrillos (11.6%), Magdalena (9.8%), Barranco (9.6%) y Surquillo (7.4%).

“Hay zonas atractivas para vivir en estos distritos, lo cual aumenta la demanda y eleva los precios”, señaló Juan Errázuriz, gerente de Operaciones de Assetplan Perú, multinacional que administra alquileres en alrededor de 500 propiedades en Perú. “La mayoría de los contratos que hacemos son anuales, aunque algunos son por seis meses. Al renovar el contrato se aplica el reajuste de precios al alza”, agregó.

Rentabilidad de los alquileres

Cuando se busca invertir en la compra de una vivienda con fines de alquiler, un indicador relevante a observar es la rentabilidad que se registra en la zona donde se ubica el inmueble.

Así, la tasa de rentabilidad muestra la relación entre el alquiler anual del inmueble respecto a su precio de compra. Actualmente, la tasa de rentabilidad promedio en Lima se ubica en 4.83%, según reporta Urbania.

Es decir, al alquilar, cada año se recupera el 4.83% del valor invertido en la compra de la vivienda. Esto implica que se necesitan 20,7 años de alquiler para recuperar la inversión de compra del inmueble.

El reporte muestra que la rentabilidad es mayor en ciertas zonas de distritos del nivel socioeconómico medio, como San Miguel, Surquillo, Lince y Breña.

La zona más rentable se ubica en la Costanera, en San Miguel, con una tasa de rentabilidad de 6.6%. Allí la inversión se recupera en 15,2 años (ver cuadro con las cinco zonas más rentables de la capital).

En los casos de los distritos de Lima Top, la rentabilidad es menor. En Barranco es de 4.7%, en Miraflores es 4.5%, en Surco es 4.4% y en San Isidro es de 4.3%.

Sobre esta tendencia, Juan Errázuriz, de Assetplan Perú, refiere que en el segmento inmobiliario medio la rentabilidad es mayor pues los precios de compra de las viviendas son menores en comparación al costo de los inmuebles en los distritos de Lima Top, lo cual ofrece la oportunidad de recuperar la inversión en un menor tiempo.

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Desarrollo inmobiliario en San Miguel

En San Miguel aumenta el interés por desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios, los cuales son adquiridos como primera vivienda y también con fines de alquiler. El interés crece no solo por la mayor rentabilidad que ofrece (hay dos zonas del distrito en el Top 5 de mayor rentabilidad, ver cuadro) , sino también por las menores restricciones normativas.

Así, la Municipalidad de San Miguel indicó que, a diferencia de otros distritos, no se tiene previsto restringir el desarrollo de proyectos de viviendas de interés social, es decir, inmuebles con precios de hasta S/ 464,200 (Gestión 24.07.2023).

Al respecto, Humberto Marín, Gerente Comercial de la inmobiliaria Urbana Perú, refirió que el atractivo de la Costanera -y de la zona del Malecón Bertolotto, ubicada también en San Miguel, al lado de la Costanera y antes de llegar a Magdalena- es que ofrece la posibilidad de vivir en un departamento con vista al mar, a un costo menor de lo que significaría adquirir una vivienda en Magdalena, San Isidro o Miraflores.

“San Miguel es uno de los últimos distritos con malecón, para desarrollar edificios con vista al mar. La demanda ha crecido y por eso también se están desarrollando nuevos proyectos”, destacó Marín, de Urbana Perú, inmobiliaria que también cuenta con un proyecto en la Costanera.

El ejecutivo refiere que en estas zonas ya se han construido alrededor de 20 proyectos inmobiliarios. Y se estima que en el corto plazo se construirán otros 20 proyectos más, unos 15 en la Costanera, y los otros 5 en el Malecón Bertolotto.

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Demanda de alquileres en Lima Top subiría por restricciones a obras

Debido a las restricciones para el desarrollo de proyectos de viviendas de interés social en los distritos de Lima Top, la demanda de alquileres aumentará en estas zonas, estimaron analistas del sector.

Al incrementarse las áreas mínimas de los inmuebles, sus precios de venta serán mayores, lo cual generará que a las personas les tome más tiempo calificar para un crédito hipotecario mayor, indicó Fernando Velarde, Gerente General de la consultora inmobiliaria VeMás.

“Esa necesidad de mayor ahorro para calificar a un crédito hipotecario significará un mayor tiempo de alquiler, lo cual incrementará la demanda”, remarcó.

En ello coincidió Juan Errázuriz, de Assetplan Perú, quien refirió que la mayor demanda de alquileres podría ser un factor que presione los precios al alza. “Si el nivel de la nueva oferta no cubre la mayor demanda que habrá, los precios de los alquileres subirán”, estimó.

Otro efecto -debido a la reducción de la oferta de minidepartamentos con un solo dormitorio- será el aumento en la demanda de alquileres de dormitorios, en un departamento con dos o tres dormitorios, los cuales serán destinados a otros arrendatarios.

“Se van a revalorizar los departamentos con dos dormitorios, que requieren de una menor inversión en comparación a uno de tres dormitorios, y permiten alquilar cada dormitorio de forma independiente”, anotó Fernando Velarde.

SOBRE EL AUTOR

José Carlos Reyes Leyva

Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.