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El alquiler de inmuebles suele generar un importante nivel de ingresos para los propietarios, por lo que resulta necesario que estos tomen sus precauciones para recuperarlo en caso de que el arrendatario caiga en impagos.
Para ello, el contrato de alquiler debe incluir una o más cláusulas que agilicen el proceso de desalojo, refiere Alejandrina Molina, abogada civil y comercial del Estudio Linares Abogados.
Las dos principales cláusulas que se pueden incluir son las de allanamiento futuro y la de desalojo con ayuda notarial.
La cláusula de desalojo notarial es la que agiliza más el proceso, destaca Alejandra Molina. Ello pues permite que un notario verifique el no pago del arrendatario -revisa que no ha depositado en la cuenta bancaria abierta con este fin por el propietario- de manera que facilita la labor del juez que debe ordenar el desalojo.
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“La ley de desalojo notarial señala que todo el proceso es de quince días, pero en la realidad toma más, alrededor de medio año. Aún así es la vía más ágil”, subrayó la especialista.
En el caso de la cláusula de allanamiento futuro, si bien el objetivo es similar, genera un proceso más prolongado pues no se cuenta con la ayuda del notario.
“Con el allanamiento futuro es el juez el que debe verificar más cosas, como el incumplimiento en el pago de la renta, y eso hace que tome más tiempo. En promedio de dos a tres años”, refiere Molina.
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Pero el aplicar el desalojo notarial implica un mayor costo, pues requiere que el contrato sea llevado a escritura pública. Ello no se exige para el allanamiento futuro, donde solo se necesita de la legalización del contrato en notaría.
“Por lo menos un contrato de alquiler debe tener la cláusula de allanamiento futuro. Lo ideal es tener también la cláusula de desalojo notarial, pero dependerá de la posibilidad de gasto del propietario”, indica Molina.
“En locales comerciales se suelen tomar todas las precauciones con estas cláusulas, pues implica mayores montos de alquiler. No se recomienda no incluir ninguna cláusula, sino el desalojo tomaría unos cuatro años en un juicio”, advierte.
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Cabe recordar que esta semana se presentó en el Congreso un proyecto de ley que busca reducir el costo del desalojo notarial, eliminando la exigencia de que el contrato se registre vía escritura pública, sino que solo se requiera de un contrato con firmas legalizadas, tal como en el allanamiento futuro.
El proyecto de ley indica que obtener una escritura pública acarrea un costo de S/ 300, mientras que legalizar las firmas de un contrato solo costaría S/ 50.
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Por su parte Daniel Corzo, asociado senior en Miranda & Amado, dio algunas recomendaciones para mitigar eventuales riesgos a la hora de alquilar una vivienda o un lugar comercial:
- Verificar los datos y perfil de quién será la persona con la que se firmará el contrato (quién será el arrendador y a quién se le alquilará la propiedad), ya sea una vivienda, local comercial u otro. Se puede obtener información relevante en las principales centrales de riesgos, solicitando referencias a terceros y en los registros públicos, a fin de comprobar, por ejemplo, para el caso del arrendador, quién es el titular del inmueble con facultades suficientes para entregar el bien en arrendamiento.
- El propietario del inmueble (arrendador) podría ser una persona jurídica o natural. En el primer caso, se deberá constatar que el representante con quien se firmará el contrato tenga las facultades suficientes para celebrar el arrendamiento. Mientras que, de ser una persona natural, lo primero por comprobar será su estado civil, porque de ser casado deberá participar el cónyuge también.
- Para el caso del arrendatario, confirmar la posesión del inmueble, para ello se aconseja visitar el bien varias veces antes de arrendarlo y, de esa manera, verificar el estado y situación del mismo antes de habitarlo (cañerías, instalaciones eléctricas, etc.).
- Acordar cómo serán los pagos de los servicios de luz, agua, internet, mantenimiento; así como del impuesto predial y arbitrios.
- Si se trata del alquiler de un departamento, verificar el reglamento interno a fin de conocer las normas de convivencia y las restricciones existentes, tales como, cuotas de mantenimiento, restricciones sobre tenencia de mascotas, restricciones sobre la realización de reuniones sociales, entre otros aspectos.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.