Las cláusulas al comprar una vivienda que no deben faltar, le evitarán más de un problema

Participantes. En el contrato deben quedar claramente establecidos quiénes conforman a las partes. Un problema que suele ocurrir se da cuando solo uno de los cónyuges propietarios de un inmueble participa en el contrato de venta, por lo que este acuerdo puede ser cuestionado por el cónyuge omitido, advierte Miguel Cavero, abogado especialista de la consultora Inmobilex.

Esquema de pago. No solo está referido al precio pactado y cronograma de pagos, sino también definir claramente a quiénes se realizará el depósito. Hay libertad para definir quiénes recibirán el pago y qué porcentaje del monto total. No fijar esto con anticipación puede generar más de un problema al interior de la familia que realizó la venta, subrayó Cavero.

Bloqueo registral. El especialista recomienda fijar el pago de una inicial, y tras ello realizar el bloqueo registral del inmueble, dando cuenta del proceso de venta. Esto da seguridad al comprador de que obtendrá el inmueble. Cavero recuerda casos en que se paga la inicial, sin el bloqueo registral, y luego el propietario ya no quiere vender.

Impuestos. El vendedor debe asumir el costo del impuesto predial (se debe pagar por todo el año en que se realiza la venta) y de los arbitrios municipales (pagar hasta el trimestre en que se realiza la venta).

“El vendedor también debe acreditar que no hay deudas de años anteriores. Tampoco deudas en el pago de mantenimientos, en el caso de una vivienda en un condominio”, refiere Cavero.

El vendedor también podría pagar un Impuesto a la Renta. “Esto en caso de una reventa. A la diferencia entre el precio de compra y el de precio de venta, se le aplicará una tasa de 5%”, explica.

Por otro lado, la alcabala la debe pagar el comprador y para ello se toma como referencia el valor de venta. A este monto se le aplica una deducción de 10 UIT, y a la diferencia resultante se le aplica una tasa de 3% que será el tributo a pagar, indica Cavero.

Viviendas en construcción. El comprador debe asegurarse de que en una cláusula del contrato se detallen las dimensiones y tipo de acabados que tendrá la vivienda, para poder interponer una observación en caso ello no se cumpla. También debe fijarse un plazo de entrega del inmueble y penalidades en caso de incumplimientos.

“El comprador debe asegurarse de que figuren estas cláusulas y penalidades. A veces las inmobiliarias que se retrasan en la entrega del departamento pueden dar en compensación una cocina, refrigeradora u otro bien que amueble la vivienda”, indica Cavero.

También recuerda que la legislación peruana da un plazo de diez años de garantía tras la entrega de un inmueble, la cual cubre cualquier daño que pueda producirse en la infraestructura (rajaduras de paredes, fallas de tuberías, etc.) no atribuible al uso del inmueble.

Resolución de conflictos. Cavero recomienda que en el contrato se establezca que cualquier controversia se resuelva a través de un proceso de conciliación, pues resulta menos costoso que un arbitraje.