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Si bien los precios de las viviendas en Lima muestran una tendencia generalizada al alza en los últimos años, el incremento es notoriamente superior en algunas zonas, debido a que registran una dinámica inmobiliaria mayor, tanto en oferta como en demanda.
Estas zonas se ubican en la denominada Lima Moderna y Lima Centro. El atractivo está en su cercanía a los distritos de Lima Top (Miraflores, San Isidro y Barranco), pero con precios de venta inferiores, lo cual atrae a la demanda, indicaron analistas del sector.
Un primer grupo de zonas con alto crecimiento de precios está liderado por Surquillo centro, ubicado entre las avenidas Marsano, Angamos, Vía Expresa y Domingo Orué (ver mapa). Es la zona que ha tenido un mayor incremento de precios en los últimos cinco años, llegando al 42% de aumento, según reporta el portal inmobiliario Urbania (los datos incluyen precios de viviendas nuevas y de segundo uso).
“Esta zona de Surquillo ha tenido un desarrollo importante en los últimos años. Atrae pues está a un paso de Miraflores y San Isidro. A quienes no les alcanza para vivir en Lima Top, optan por vivir en esa zona”, indicó Humberto Marín, Gerente Comercial de la inmobiliaria Urbana Perú, compañía que cuenta con un proyecto en la Avenida Marsano.
Una situación similar se observa en la zona norte de San Borja, por su cercanía a San Isidro (ver mapa) y en la zona de Lince conocida como Linsidro (ver mapa). Linsidro, urbanísticamente es similar a San Isidro, pero con la ventaja de que el precio promedio es de S/ 8,301 por m2, mientras que en el vecino San Isidro el precio puede llegar a S/ 12,883 por m2 en la zona más cara.
“A las familias les gusta Linsidro pues es prácticamente como estar en San Isidro. Esta zona ha tenido un proceso sostenido de crecimiento en los últimos veinte años”, refiere William Ticona, Gerente General de la inmobiliaria TyC, que cuenta con un proyecto en esta zona.
“Y todavía hay espacio para nuevos proyectos. La parte más atractiva es la que está frente al parque Castilla y las calles más cercanas a San Isidro. En Lince hay menos resistencia a desarrollar proyectos inmobiliarios, a diferencia de lo que ocurre en San Isidro y Miraflores”, agregó Ticona.
Por otro lado, San Miguel se ha consolidado como un importante polo de desarrollo inmobiliario, tanto en la zona cercana a la Universidad Católica, como en la ubicada frente a la Costa Verde (ver mapas).
“San Miguel es uno de los últimos distritos con malecón, para desarrollar edificios con vista al mar, tanto en la zona Costanera, como en la zona del Malecón Bertolotto (también denominado San Miguel oeste, ver mapa). La demanda ha crecido y por eso también se están desarrollando nuevos proyectos”, refirió Humberto Marín, de Urbana Perú.
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Un segundo grupo de zonas con importante dinamismo inmobiliario, pero destinadas a familias con menor capacidad económica, se ubican en Breña, Lima Cercado y Chorrillos, en la zona más cercana a Barranco (ver mapas).
Los precios han tenido un fuerte crecimiento en los últimos cinco años, pero al partir desde una base menor, aún se encuentran por debajo de los precios de otros distritos más cercanos a Miraflores y San Isidro, que son los dos polos de atracción inmobiliaria en la capital, mencionó William Ticona, de TyC
“Breña tiene una ubicación buena por su cercanía a Jesús María y sus áreas verdes, pero ya no está tan cerca a Miraflores y San Isidro. Por eso los precios son menores y las personas están menos dispuestas a pagar más”, agregó Ticona.
En Lima Cercado, las avenidas Colonial y Venezuela; y frente a la PUCP, las avenidas A. Bertello y Mariano H. Cornejo, también muestran un importante dinamismo inmobiliario. Atraen sobre todo a estudiantes de esta universidad y de la UNMSM, refirió Lizbeth Franco, gerente general de Life Inmobiliaria.
“A diferencia de otros distritos, en estas zonas se han ido flexibilizando requisitos, en temas de altura y áreas de los departamentos, y por eso se están viendo nuevos proyectos, pues el nivel de ocupación es alta en esas zonas”, subrayó.
Asimismo, adquirir una vivienda en este segundo grupo de zonas puede ser un primer paso en la migración de familias que viven en los distritos más alejados del centro de la capital, indicó por su parte Miguel Deustua, Gerente de Tribeca Inmobiliaria.
“Estas zonas cuentan con buena conectividad y las buscan las familias que quieren vivir más cerca al trabajo o alguna universidad”, anotó.
Alzas en Lima Top
En el caso de los distritos de Lima Top, también se han registrado alzas de precios en los últimos cinco años, pero en una magnitud inferior.
En San Isidro las zonas con mayor incremento fueron San Isidro Financiero (29.1%), ubicado entre las avenidas Javier Prado, Vía Expresa, Aramburú y Arequipa; y San Isidro sur (19.7%), ubicado frente a la avenida Pezet.
Asimismo, en Miraflores las zonas con mayores incrementos fueron Miraflores noreste (18.7%), ubicado en los alrededores de los cruces de las avenidas Santa Cruz y Angamos; y Miraflores norte (15.8%), en la zona límite con Surquillo, entre las avenidas Vía Expresa, Pardo, Espinar y Santa Cruz.
Mientras que la zona de Barranco tradicional fue la que tuvo una mayor alza de precios en este distrito (21.9%). Esta zona limita con Surco viejo y Miraflores.
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Comprar con fines de inversión
Si bien no hay estadísticas oficiales, se estima que el 10% de las compras de viviendas son con fines de inversión, indicó Humberto Marín, de Urbana Perú.
“Las compras con fines de inversión son un mercado en crecimiento. Cada vez más jóvenes que buscan independizarse invierten en un departamento de dos dormitorios. Viven en uno y alquilan el otro. Eso les ayuda a pagar el crédito”, refirió.
Por su parte Jorge Campos, CEO de Proper -agencia que conecta a inversionistas con inmobiliarias- refirió que si se busca comprar para luego alquilar, las zonas con mayor demanda son los distritos de Lima Moderna y Lima Centro, dirigidas al segmento socioeconómico medio. Esta mayor demanda por alquileres, también ha presionado los precios al alza, tal como lo hemos visto en este reporte.
“En estas zonas se pagan rentas de entre S/ 1,500 a S/ 2,300 al mes. Alrededor del 30% de los hogares en Lima gana entre S/ 3,000 a S/ 6,000 y podrían pagar ese alquiler. Pero si compras un departamento más caro para alquilarlo a entre S/ 3,000 a S/ 4,000, eso solo podría pagarlo el 3% de la población, por lo que la demanda será menor”, subrayó Campos.
El atractivo de comprar una vivienda en preventa
Una alternativa interesante para quienes buscan un inmueble y no requieren habitarlo con urgencia -o la compra es con fines de inversión- es adquirirlo cuando el proyecto aún está en la fase de lanzamiento, también llamado en preventa o en planos.
La principal ventaja de comprar una vivienda en preventa es que el precio puede ser significativamente menor respecto al precio del inmueble cuando ya esté terminado.
Así, otro reporte de Urbania muestra que los precios en preventa en algunas zonas de Lima pueden ser hasta un 18% menores en promedio respecto a los precios de las viviendas nuevas.
La construcción del inmueble puede tomar entre uno a tres años, dependiendo de la magnitud del proyecto.
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El dato
Monoambientes. En los últimos años ha sido notoria la tendencia de reducción en las dimensiones de los nuevos departamentos, concentrándose ahora en el rango de entre los 40 m2 y 60 m2. Asimismo, en Lima ya se construyen minidepartamentos de 20 m2, los cuales ofrecen un monoambiente que incluye un dormitorio, baño y cocina kitchenette.
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Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
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