Cambios en el reglamento le dan una nueva oportunidad a la hipoteca inversa

En marzo del 2018, el Ejecutivo promulgó la Ley de Hipoteca Inversa, la cual fue aprobada en el Congreso por iniciativa de la congresista Cecilia Chacón. Se trata de un mecanismo novedoso, ya utilizado en países de Europa y también en Estados Unidos, mediante el cual los adultos mayores propietarios de una vivienda pueden recibir un ingreso mensual hasta el día de su fallecimiento a cambio de hipotecar su vivienda.

Una vez el titular de la vivienda fallezca, los herederos tienen la potestad de recuperar la vivienda pagando el valor del dinero otorgado a sus padres, o de lo contrario la entidad financiera puede recuperar el dinero a través de la venta de la vivienda. Este novedoso producto financiero se posicionó como una alternativa interesante en un país donde la mayoría de adultos mayores no tiene los ingresos suficientes para su jubilación.

Desde entonces, el Ministerio de Economía y Finanzas publicó un reglamento a la norma en setiembre del 2018 con la finalidad de que empiece a ofrecerse en el mercado. El mismo reglamento fue modificado recientemente en agosto del 2019. Sin embargo, hasta ahora no se oferta el producto en las entidades financieras. ¿Qué ocurrió?

El último procedimiento para alentar el desarrollo del producto llegó desde la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), quienes ayer publicaron un reglamento para las operaciones de hipoteca inversa. Mediante este reglamento de disposiciones complementarias, la SBS planteó a las entidades financieras que para ofrecer este producto deberán cumplir requisitos similares a los de un crédito hipotecario. Esto es cumplir con el régimen de provisiones y de requerimientos de patrimonio efectivo. También se incluye una provisión por desvalorización del inmueble, así como disposiciones en materia de asesoría a los potenciales interesados. ¿Logrará despegar la hipoteca inversa?

La facultad de hacer prepago

Desde la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg), su presidente Eduardo Morón advirtió que la principal limitante para el desarrollo de este producto financiero es la facultad que tienen los herederos para hacer un prepago del crédito desde el primer día útil en que se hace el contrato. Morón, en su momento, señaló que esta disposición contenida en la ley complicaba el interés del sector financiero. Con esta nueva disposición, Morón sostiene que las cosas no han cambiado, pues sería mucho más factible si hubiera un periodo en el que se limite la facultad de hacer prepago, lo cual solo se puede modificar mediante una ley.

“Esto es una disposición que está en la ley, con lo cual no hay manera de modificarse a través del reglamento. Entonces la SBS está cumpliendo con la obligación de reglamentar una norma pero básicamente esto no va a funcionar. Si la ley dice que puede haber prepago desde el primer día, el reglamento no puede ir en contra. Ese es el problema y dado que eso se mantiene, no creo que esto genere mayor interés", sostuvo Morón en diálogo con Gestión.pe.

Por su parte, Juan José Marthans, ex superintendente de Banca y Seguros y director del PAD de la Universidad de Piura, sostiene que “mientras más límites se pongan para que sea el mercado el que defina las condiciones del prepago, menos exitoso será este esquema”, es decir Marthans sostiene que debería ofertarse el producto para ver su desempeño en el mercado y que este vaya ofreciendo respuestas para probar si realmente el prepago es un problema.

“Lo que diría es que hay que abrir las puertas, no limitar absolutamente nada y dejar que sea el mercado el que decida y no nos adelantemos absolutamente a nada. Es posible que el prepago sea una alternativa que sí permita dinamizar la hipoteca inversa en ciertos sectores económicos de la población. Habría que explorarlo, no habría que adelantarse sin haber hecho un piloto inicial de este instrumento financiero”, dijo a Gestión.pe

El factor comunicacional

El reglamento recientemente publicado por SBS también esclarece aspectos del asesoramiento previo que deberán recibir los solicitantes de una hipoteca inversa. Por ejemplo aclara que los asesores serán los corredores de personas que se encuentren hábiles en el Registro a cargo de la SBS. Además, se establecen condiciones al servicio de asesoramiento, como son el conocimiento de la hipoteca inversa, la capacitación, la gestión de posibles conflictos de interés y la obligación de informar de forma clara sobre los riesgos y beneficios de este producto.

En ese sentido, Marthans señala que este es un factor relevante, pues al tratarse de un producto complejo debe enfatizarse en transmitir mensajes claros a los solicitantes de manera transparente pues “apenas el mercado observe que no haya transparencia, no lo va utilizar”.

“El tema trasciende a una reglamentación. El factor fundamental va a ser el comunicacional. Si esto no se comunica bien entre las entidades financieras interesadas en desarrollar este esquema, yo creo que no necesariamente la cosa puede llevarnos a un buen puerto. Es fundamental ver esta nueva alternativa en el desarrollo del frente hipotecario con mucha transparencia, cuidando el vaso comunicacional con mucho entendimiento, y buscar que no haya desconfianza para el público usuario acerca de los detalles de este nuevo tipo de instrumento”, comentó.

La ejecución del repago

Por su parte, Enrique Castellanos, profesor de la Universidad del Pacífico, se ratifica en dos limitantes para la hipoteca inversa. En primer lugar, sostiene que es limitada la cantidad de jubilados con casa propia, sin deuda hipotecaria existente y con vivienda debidamente inscrita en Registros Públicos, con lo cual el público objetivo para el producto financiero es pequeño.

En segundo lugar, y como limitante más importante, Castellanos sostiene que la hipoteca inversa tendría dos fuentes posibles de repago [entiéndase como devolución] para el préstamo que se efectuaría. En primer lugar, el repago de un préstamo se garantiza en los ingresos o sueldo del cliente. En este caso, Castellano sostiene que, al tratarse de jubilados, al no haber flujo de ingresos, se descarta el mismo.

La segunda fuente de repago es la ejecución de la garantía o la vivienda, lo cual podría volverse engorroso para una entidad bancaria pues el proceso de adjudicación, desalojo y remate de una vivienda tarda en promedio 3 años.

“Éste es un problema importante porque ejecutar una garantía no es el negocio ni está en la psique de un banco. (...) En este sentido, la reglamentación de la Hipoteca Inversa tendría que contemplar un proceso sumario (fast track) o quizás la estructuración de un fideicomiso que agilice todos los mencionados procesos”, sostiene Castellanos en una columna publicada en Semana Económica que el autor autorizó citar.

Así, con dicho panorama, logrará despegar este novedoso producto financiero en el país. El mercado lo dirá.